2017年6月，為了適應新時(shí)期消費市場(chǎng)與消費者需求的變化，81年來(lái)幾乎承載了上海人三代人記憶的第一百貨商店停業(yè)改造。

　　幾乎同期，同樣承載了一代人的青春回憶、經(jīng)營(yíng)了整整20年的太平洋百貨淮海店停業(yè)改造，兩年后，變身為“新天地廣場(chǎng)”再出發(fā)；建成于2004年前后的上海世貿廣場(chǎng)，選擇通過(guò)“大動(dòng)作”閉店改造，以“城市劇場(chǎng)”的新面貌重回大眾視野。

　　這背后，是一群老牌商業(yè)建筑在新零售時(shí)代的絕地奮起，更凸顯出進(jìn)入城市更新期后的上海，對商業(yè)空間提出了更高的新要求。

　　日前，上述城市新空間的設計者、運營(yíng)者，在上海市規劃和自然資源局主辦、上海城市公共空間促進(jìn)中心協(xié)辦的“品·筑”建筑評論活動(dòng)上，共話(huà)新零售時(shí)代老牌商業(yè)建筑的突圍之路。

　　鏈接與疊合：活力空間再造的關(guān)鍵

　　章明 同濟大學(xué)建筑系副主任、教授

　　今天我所要介紹的這個(gè)案例“第一百貨中心”，位于“中華商業(yè)第一街”上海南京路步行街西首的六合路。

　　本次改造所涉及的三棟建筑第一百貨商店、一百商城、東方商廈皆意義非凡。其中，第一百貨商店在1989年被列為上海首批優(yōu)秀歷史建筑（第三類(lèi)）、上海市文物保護單位。上世紀30年代至本世紀初，上述三棟創(chuàng )建于不同歷史時(shí)期的百貨建筑在六合路兩側逐漸形成完整的時(shí)空斷面，承載了幾代上海人對百貨商業(yè)場(chǎng)所的特殊記憶。

　　我們所要面對的此次改造，不僅需要完成對三棟所涉建筑的記憶鏈接與空間鏈接，更承擔著(zhù)帶動(dòng)南京路步行街活力向縱向延展的示范意義。而項目所在的六合路，還是一條仍然具有機動(dòng)車(chē)通行需求的市政道路。

　　最終的解決方案采取了“六合路半室外商業(yè)廊街”的方式。

　　新建廊街位于第一百貨商店、一百商城、東方商廈三棟既有建筑之間。通過(guò)七條連廊、三層平臺、四座跨層飛梯，我們實(shí)現了對三棟建筑的記憶鏈接與空間鏈接。通過(guò)連廊完成連接的三棟建筑及其屋頂花園，形成了完整的商業(yè)路徑。這一改造，不僅將既有的三棟建筑連接為一個(gè)新的商業(yè)綜合體，也為未來(lái)能夠把更多活力引導到六合路創(chuàng )造了條件。

　　上述所有想法的落地，除了創(chuàng )造各種“鏈接”，還離不開(kāi)“疊合”二字。沒(méi)有各部門(mén)通力協(xié)作，探索土地的復合使用方式，這一系列將單一空間向復合空間轉型的舉措是無(wú)法完成的。所以，此處所說(shuō)的“疊合”，不僅包括對所涉市政道路的優(yōu)化、對相關(guān)空間消防功能的優(yōu)化，還涉及對既有文物建筑的保護，為改造后的商業(yè)綜合體植入功能與活力。

　　在市政道路優(yōu)化方面，我們改良了道路高度差，以改善步行體驗。取消10厘米高的上街沿，車(chē)行道與人行道采用同材質(zhì)、不同規格的燒毛花崗石地坪鋪裝，改變了市政道路的刻板形象。景觀(guān)花池結合折線(xiàn)式臺階創(chuàng )造大量休憩空間，但不逾越原有人行道范圍。

　　在消防功能優(yōu)化方面，六合路維持原有8.4米機動(dòng)車(chē)道寬度，但整體街闊尺度擴大。全路段滿(mǎn)足消防登高場(chǎng)地20米×10米的規范要求，也可滿(mǎn)足消防車(chē)4米×4米的凈寬、凈空，半室外連廊與平臺可作為消防員進(jìn)入室內撲救的通道。

　　在文物建筑保護方面，拆除三、五層連廊的封閉界面，形成半室外連廊；連廊采用四層通高玻璃肋超白玻璃幕墻替代現有明框玻璃幕墻，削弱既有連廊的體量感，凸顯文保建筑的滄桑感和歷史感。以懸臂式挑棚形式完成頂部空間的圍合，結合新建立柱等手段保證文保建筑的結構完整性，同時(shí)呼應既有連廊的拉索結構形式。

　　改造后的半室外平臺與連廊，為整個(gè)商業(yè)綜合體提供了商業(yè)、景觀(guān)、藝術(shù)等多重功能復合植入的可能。借助新的燈光系統設計，六合路呈現出更具特色的商業(yè)氣氛。

　　城市當中存在大量的建筑紅線(xiàn)，或是一些隱形的紅線(xiàn)。因為這些紅線(xiàn)的存在，一個(gè)街區或者一個(gè)地塊中，建筑物大多各自為政。但在這些建筑之間，如建筑與公共空間之間、公共空間與公共空間之間，往往缺少一些連接物，可使建筑所在街道空間的活力向更大范圍延伸、拓展。此次改造針對這一核心問(wèn)題做出了若干探索。

　　超越傳統商業(yè)空間 重新連接城市舞臺

　　安德里亞·德斯蒂法尼斯 李偉 Kokaistudios建筑事務(wù)所建筑師

　　Kokaistudios2002年在上海建立，伴隨著(zhù)上海的城市發(fā)展，參與了很多上海城市項目。

　　當世貿廣場(chǎng)第一次聯(lián)系我們時(shí)，我們覺(jué)得建筑的地理位置及其與周邊空間之間的關(guān)系是非常有特色的。它不僅是周邊人流與交通的重要節點(diǎn)，門(mén)前的三角形廣場(chǎng)也給從南京路進(jìn)入人民廣場(chǎng)的人流以強烈的視覺(jué)沖擊。它和人民廣場(chǎng)、上海市政府大樓所在地離得很近，與新世界百貨、第一百貨中心隔街相望。

　　參與很多遺產(chǎn)建筑改造項目的經(jīng)驗啟示我們，要想做好一個(gè)改造項目，無(wú)論它今時(shí)的改造目標和使命是什么，改造者對這個(gè)建筑原來(lái)的設計意圖有所了解非常重要。當我們找來(lái)原先的設計圖，發(fā)現這個(gè)設計其實(shí)具有很強的公共性。不僅廣場(chǎng)部分為公共交通預留了空間，整個(gè)建筑的界面也很開(kāi)放。這一點(diǎn)之所以有所弱化，是因為后來(lái)的使用過(guò)程削弱了建筑既有的特征。廣告牌、樓梯間等設備把部分建筑界面的開(kāi)放性給遮擋了。而在此過(guò)程中，這個(gè)建筑的運營(yíng)者和使用者們選擇了用最簡(jiǎn)單的處理方式（比如，追求商業(yè)租賃面積最大化）來(lái)對待這個(gè)商業(yè)空間，用一種比較傳統的商場(chǎng)或是百貨的運營(yíng)思維在管理這個(gè)空間。

　　相對于八層高的空間，其入口所在的空間只有一個(gè)且顯得過(guò)于狹小。這樣的處理方式不夠人性化，于今日的消費大勢而言，已不合時(shí)宜。當我們想深入體驗這個(gè)建筑時(shí)，又發(fā)現，若想通過(guò)這個(gè)建筑眺望人民廣場(chǎng)方向非常漂亮的景觀(guān)，必須爬到很糟糕的空調機房或商鋪后面，才能得以實(shí)現。

　　過(guò)往，我們總是習慣于技術(shù)性地解決“問(wèn)題”。但這一次，我們想建立一個(gè)“故事”，想讓這個(gè)項目有一個(gè)很強的概念或是意象，可以傳達給公眾、傳遞給城市。

　　最終，我們選擇了“劇場(chǎng)”這個(gè)概念。希望把這個(gè)空間非常公共的一面、具有文化屬性的一面都呈現給大家。人們來(lái)到這里，既像是來(lái)看一個(gè)秀，同時(shí)也像是化作整個(gè)秀場(chǎng)的一部分，表演給商場(chǎng)里面的人看。

　　劇場(chǎng)的很多特征還能夠幫助我們解決很多技術(shù)問(wèn)題。比如，通過(guò)對“劇場(chǎng)”概念的營(yíng)造，我們把一期所在的空間當成了整個(gè)劇場(chǎng)的前場(chǎng)部分，把二期化作劇場(chǎng)的后場(chǎng)部分。無(wú)論是來(lái)自世界各地、全國各地的游客，還是生活在本地的上海人、酒店周邊區域的辦公人群，都可以很方便地直達此處，觀(guān)賞這里的景觀(guān)和“演出”。

　　我們設計的三個(gè)電梯正好對應著(zhù)三個(gè)入口。視覺(jué)上，三道飛天梯被設計得如三條劇場(chǎng)紅毯一般，把南京路多個(gè)方向上的人流帶入到這個(gè)建筑中。

　　我們希望，這樣的設計不僅可以讓這個(gè)建筑給游客使用，更可以給市民們使用。我們努力讓這個(gè)建筑的外觀(guān)盡可能去掉了很多的廣告牌，增加了很多餐飲的空間，希望大家有機會(huì )可以從一個(gè)更高的視野體驗城市的景觀(guān)。

　　對于一棟商業(yè)建筑的改造而言，硬件升級是非常艱難的，通過(guò)非常厚重的技術(shù)性工作，才能讓整個(gè)建筑在功能上實(shí)現很好的提升。我們整個(gè)工程的順利開(kāi)展，也得到了社會(huì )各界、多方資源的協(xié)作與支持。每一次拆建都有巨大的工程難度，工程伴隨著(zhù)設計的改變需要做出非常靈活的調整。幸運的是，這個(gè)工程在18個(gè)月里完工了。施工期間，很多中外游客在門(mén)口駐足、留影。

　　如今，這個(gè)半室外的空間已經(jīng)變成了一個(gè)非�；钴S的城市商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。不光從外面看這個(gè)建筑，從建筑內部往外看、從平臺部分眺望城市，都擁有了一個(gè)非常卓越的視野。這讓整個(gè)空間不僅成為一處真正意義上的公共空間，也帶動(dòng)起了空間與市民、游客、周邊人群之間的良好關(guān)系。在建成后的三個(gè)月里，這棟建筑吸引了600萬(wàn)游客前來(lái)參觀(guān)。通過(guò)改造后的空間，他們既感受到了上海過(guò)往的沉淀，也體驗著(zhù)上海今日的精彩。

　　有些商業(yè)設計師批評我們，覺(jué)得這個(gè)建筑不是一個(gè)常規的商場(chǎng)或商業(yè)中心項目。但是，我覺(jué)得這不是很重要。重要的是，這里已然成為一個(gè)城市性的建筑，成為一方有活力的城市舞臺。既有的建筑和城市之間有了更好的對話(huà)關(guān)系，而被這座城市重新吸收，成為不可或缺的存在。

　　我們要像營(yíng)造一段旅程那樣，創(chuàng )造更多有趣的空間體驗場(chǎng)所。請更多的人來(lái)這里體驗這座建筑，體驗建筑和城市之間的關(guān)系，并通過(guò)這里，更深入、立體地感受上海。

　　地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者需向城市服務(wù)提供者轉變

　　張斌 瑞安房地產(chǎn)執行董事

　　太平洋百貨淮海店，在本案所在地經(jīng)營(yíng)了整整20年。它曾經(jīng)是淮海路上的商業(yè)地標之一，也承載了一代人的青春回憶。然而，隨著(zhù)時(shí)代的變遷，新型商業(yè)和電商的沖擊，淮海路和太平洋百貨都面臨轉型的挑戰，改變勢在必行。

　　社交的本質(zhì)是人與人之間的連接和互動(dòng)。作為一個(gè)商業(yè)空間服務(wù)商，我們更深感創(chuàng )造“連接”的重要性。這里所說(shuō)的“連接”，不僅是空間跟人的連接，更包括人跟人的連接。我們要給顧客一個(gè)理由，讓他們不僅能夠在商業(yè)場(chǎng)所中獲得情感訴求的滿(mǎn)足，更能夠實(shí)現精神層面的消費。在此大勢下，我們應為上述需求的實(shí)現服務(wù)，為此提供充分的場(chǎng)所與內容。然后，通過(guò)我們的設計與經(jīng)營(yíng)，讓不同人群可以在這些場(chǎng)所及相關(guān)場(chǎng)景中完成新的連接。

　　此外，這個(gè)項目還被賦予了多重任務(wù)：從橫向來(lái)看，希望它能夠以“淮海路變遷及升級”為使命，打造淮海路上新的商業(yè)門(mén)戶(hù)和活力節點(diǎn)；從縱向來(lái)看，希望它能夠成為連接淮海路和新天地新的門(mén)戶(hù)，把整個(gè)馬當路沿線(xiàn)的公共空間連接起來(lái)，讓新天地的人流能夠因為黃陂南路地鐵站往縱深發(fā)展。

　　基于上述定位，我們細化了改造方案。整個(gè)改造工程歷時(shí)兩年，已于去年年底完成。兩年間，如何在既有空間里盡可能多地創(chuàng )造人與人之間連接的機會(huì )，是整個(gè)項目的主要挑戰。

　　改造完成后，我們的經(jīng)營(yíng)面積比原先的13000平方米縮小了，這是我們主動(dòng)做出的一個(gè)選擇。但整個(gè)商場(chǎng)中的公共空間面積變大了，整個(gè)建筑的外立面更開(kāi)放、室內空間更開(kāi)放、廣場(chǎng)更開(kāi)放，室內和室外、低區和高區、廣場(chǎng)和地鐵之間，被更好地連接和打通。

　　此外，通過(guò)“新女性”“生活文化運動(dòng)”等主題的創(chuàng )設，整個(gè)商業(yè)空間被注入更多生活文化和運動(dòng)元素，希望最終能夠把這個(gè)項目打造成為一個(gè)可以展開(kāi)很多話(huà)題的潮流社交發(fā)生地，把新的活力和內容源源不斷地導入到這個(gè)空間中，為更大限度地把人流從地下往上吸引創(chuàng )造最大化的可能性。

　　如今，城市更新已經(jīng)不再是一個(gè)開(kāi)發(fā)商就能完成的事。對于像瑞安這樣的企業(yè)，把自己從地產(chǎn)商向城市服務(wù)商轉變是大勢所趨。

　　作為一個(gè)服務(wù)商，除了要懂設計、懂經(jīng)營(yíng)，還需要長(cháng)時(shí)間關(guān)注項目所在社區的經(jīng)營(yíng)，關(guān)注未來(lái)15年甚至更遠時(shí)段之后，整個(gè)區域會(huì )以怎樣的活力往前發(fā)展。嚴格來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)屬于社區經(jīng)營(yíng)的范疇。這一工作，同樣還需要我們對時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有屬于自己的理解和把握，要有能力在這個(gè)區域聚集起更豐厚的原創(chuàng )設計力量。這些內容都是一個(gè)城市服務(wù)商需要思考的。

　　當然，推進(jìn)更新的第一步，始終還是要想清楚你要創(chuàng )造一個(gè)什么樣的空間，能夠承載一些什么樣的活力，以及能否讓這個(gè)項目、這個(gè)空間保持一個(gè)可持續的發(fā)展路徑。

　�。ū疚母鶕�演講實(shí)錄整理，有刪節）

　　◇鏈接◇

　　商圈需深植于當下上海城市生活

　　參與此次分享的幾個(gè)項目都在黃浦區，且都位于南京路步行街商圈附近。像南京路、淮海路這樣具有歷史積淀的商圈，如何應對新零售時(shí)代的沖擊，是否可以擺脫僅作為“景點(diǎn)”的命運，是很多專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)界從業(yè)人員乃至市民都十分關(guān)注的話(huà)題。

　　在新的時(shí)代背景下，如何讓老牌商圈重新連接到上海整個(gè)城市當中，黃浦區人大城建環(huán)保委員會(huì )委員、黃浦區政協(xié)之友理事孟國慶，分享了自己的思考。

　　當前，在新零售時(shí)代到來(lái)的背景下，無(wú)論是商業(yè)中的公共空間和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，還是城市更新本身，都面臨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟帶來(lái)的挑戰。上海中心城區的商圈，如黃浦區的南京路和淮海路，都已經(jīng)無(wú)法忽視互聯(lián)網(wǎng)沖擊帶來(lái)的變革。

　　如何在新零售時(shí)代，重新定義商業(yè)中的公共空間，如何用好開(kāi)放空間，是其中一個(gè)非常重要的課題。把建筑空間利用和營(yíng)商環(huán)境改善結合起來(lái)，是該領(lǐng)域的新嘗試。

　　我從事設計工作幾十年，對建筑略知皮毛，但對商業(yè)中公共空間的利用并不熟悉。作為一個(gè)非專(zhuān)業(yè)人士和市民，我從連接消費行為和城市公共活動(dòng)、高質(zhì)量空間環(huán)境如何創(chuàng )造高質(zhì)量城市生活的角度，結合打響上海購物品牌、把南京路打造成全國有溫度的步行街等議題，談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　如何重新定義商業(yè)中的公共空間，用好開(kāi)放空間，我認為最終需要落實(shí)在營(yíng)商環(huán)境上，要讓整個(gè)營(yíng)商環(huán)境既發(fā)光又發(fā)熱，既有客流量又有銷(xiāo)售額。南京路步行街部分實(shí)體商業(yè)轉型升級以后客流明顯增多，銷(xiāo)量見(jiàn)漲，可見(jiàn)零售業(yè)態(tài)也在往好的方向發(fā)展。

　　但在我看來(lái)，作為中華商業(yè)第一街和世界知名商圈，南京路步行街的風(fēng)采還有待更充分的顯現。除了目前建筑設計師已經(jīng)關(guān)注到的問(wèn)題，一座有生命力的建筑，除了要具有使用價(jià)值和美學(xué)價(jià)值，對商業(yè)空間而言，建筑設計的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)始終應該是提升商業(yè)服務(wù)價(jià)值，為消費者提供最好的體驗。比如，商業(yè)建筑不能只為設計而設計，應該考慮到設計和實(shí)際運營(yíng)之間的關(guān)系，應該深層次地考慮給客人帶來(lái)的實(shí)際感受。

　　以南京路現在的條件，建筑本身不可能大動(dòng)，關(guān)鍵是業(yè)態(tài)和品牌的綜合，包括節假日和夜生活的呈現，使之充滿(mǎn)生機和活力。南京路步行街給上海人和全國各地游客的感覺(jué)應該是洋氣加精致。但以目前的世紀廣場(chǎng)為例，它作為南京路步行街舉辦活動(dòng)的重要場(chǎng)地之一，實(shí)際利用率、層次都有待提高，設備陳舊老化，功能不全，活動(dòng)略顯單一。

　　在景觀(guān)設計規劃方面，要充分考慮到步行街的景觀(guān)特點(diǎn)，因地制宜采用喬木和灌木，注重高低搭配、錯落有致，做到統籌規劃，優(yōu)化綠化布局，打造良好的商業(yè)景觀(guān)。目前，南京路步行街綠地景觀(guān)設計規劃存在不足，沿街有不少商業(yè)商鋪的櫥窗、店招店牌、戶(hù)外廣告被一些體量較大的樹(shù)木遮擋，對步行街的美觀(guān)和商業(yè)價(jià)值都產(chǎn)生了影響。我們對這些都要有所關(guān)注。

　　城市環(huán)境對日常生活有巨大影響。城市中的各種設施，需要不斷更新才能滿(mǎn)足我們不斷變化的要求、習慣和期望。在這方面，步行街商業(yè)建筑更新、微改造及相關(guān)的綜合管理，不妨對標國際一流水平的步行街找差距。

　　比如，能否結合城市更新，進(jìn)一步做好南京路步行街支馬路的微改造。在有條件的地方，是否可以借助建筑小品凸顯老南京路的特色，將既有的觀(guān)光小火車(chē)打造得更時(shí)尚等，增添獨屬于南京路步行街的魅力。

　　又如，處于新零售時(shí)代的商圈，是否可以充分發(fā)揮信息、技術(shù)、數據的運用優(yōu)勢，加快智慧南京路的建設，大力推進(jìn)南京路步行街5G應用。規范整合步行街各個(gè)商家的WIFI系統，使游客上網(wǎng)更便捷。

　　此外，城市活力的體現，要注意克服不連續性，注意把過(guò)去和現在聯(lián)系起來(lái)。步行街有眾多歷史悠久的品牌商店。但是，這些商家的歷史、文化底蘊都還遠未得到充分的顯現。未來(lái)，不妨借助這些商店品牌，宣揚上海的傳統服務(wù)特色，把上海的老味道、上海的新時(shí)尚介紹給更多來(lái)客。

　　南京路上很多經(jīng)典歷史建筑都充滿(mǎn)了故事。是否可以借助新媒體等多種手段加以介紹，讓整條步行街變得可閱讀，亦值得探討。