經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：老舊廠(chǎng)房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區已騰退老舊廠(chǎng)房200余個(gè)，其中一批已經(jīng)或正在轉型為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區，并涌現出一批典型案例。近日，北京市文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心聯(lián)合中國經(jīng)濟網(wǎng)選取了北京十個(gè)具有代表性的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區進(jìn)行實(shí)地調研，力求全面、真實(shí)、有效地了解這些典型園區的轉型歷程、運作經(jīng)驗和目前存在的一些瓶頸問(wèn)題，形成系列報道，也為更多致力于轉型為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區的老舊工業(yè)廠(chǎng)房提供參考和借鑒。本期走進(jìn)的是梵石ITOWN·西店記憶（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“梵石ITOWN”）。
長(cháng)按識別二維碼，VR看園區
北京東四環(huán)與東五環(huán)之間，在朝陽(yáng)區高碑店鄉西店村的梵石ITOWN里，一座座灰白墻弧形頂的建筑錯落有致，充滿(mǎn)現代氣息的影視工作室等園區場(chǎng)館寬闊敞亮，時(shí)而從旁邊呼嘯而過(guò)的火車(chē)交織過(guò)去、現在和未來(lái)，使得這里多了一份歷史感和文藝氣息……這里被稱(chēng)為“制造IP的小鎮”，已有湖南廣電旗下樂(lè )田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室等幾十家文化類(lèi)企業(yè)入駐。然而，在三年前，這里還是一片被縱橫交錯的數條鐵軌所割據的北京玻璃廠(chǎng)的倉庫。
究竟園區有什么獨特魅力，能吸引眾多文創(chuàng )類(lèi)公司進(jìn)駐這里？在城市更新領(lǐng)域不斷深耕的梵天地產(chǎn)，如何通過(guò)改造讓這塊曾經(jīng)“不被看好的夾縫”地區作出“新意”？目前園區在發(fā)展中還存在哪些待完善的地方？未來(lái)發(fā)展中又將有哪些規劃？日前，帶著(zhù)這些問(wèn)題，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走訪(fǎng)了梵石ITOWN，近距離感受這個(gè)由倉庫改造而成的文藝小鎮的魅力。
梵石ITOWN 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者劉園香/攝
一、倉庫與鐵軌中藏匿的商機
2015年以前，位于朝陽(yáng)區高碑店鄉西店村的北京玻璃廠(chǎng)倉庫破敗傾頹，有的被用于存放玻璃制品，有的被租給生產(chǎn)涂料、石灰等的加工廠(chǎng)，還有的是一些工人的宿舍。后來(lái)，Andrea Grottaroll（意大利）、劉宇揚、于爽、劉宏偉、王碩、唐康碩等建筑設計師，受邀對原廠(chǎng)進(jìn)行“更新”。據悉，劉宇揚第一次看到舊廠(chǎng)址時(shí)，他說(shuō)感覺(jué)就像70年代的某個(gè)小縣城，“這里一點(diǎn)都不像北京”。
改造前 來(lái)自梵石ITOWN微信公眾號
更讓人難以接受的是，這塊地區是一個(gè)被六條鐵路圍合切割的“絕地”，甚至被稱(chēng)為旁邊“每5分鐘就會(huì )有一列火車(chē)開(kāi)過(guò)”。盡管這片區域位于東四環(huán)、東五環(huán)、京通快速與廣渠路四條主干道形成的路網(wǎng)正中心，到CBD核心區也只有幾公里的距離，但是在改造以前，大概真沒(méi)有幾個(gè)企業(yè)愿意進(jìn)駐這樣的地方，也沒(méi)有多少人會(huì )想象這里可以變成一個(gè)寬敞明亮、創(chuàng )意十足的文化產(chǎn)業(yè)園區。
梵石ITOWN周?chē)F路示意圖 來(lái)自百度地圖截圖
然而，就是這樣幾乎被遺忘的城市邊緣地，被設計出身的梵天地產(chǎn)董事長(cháng)邢鵬看到了改造的可能性。他曾對媒體表示：“一個(gè)富有個(gè)性的環(huán)境，更能激發(fā)文創(chuàng )從業(yè)者的創(chuàng )造力。更重要的是，北京正在建設全國文化中心，這片地剛好位于北京國際傳媒產(chǎn)業(yè)帶核心，周邊聚集了央視等大型傳媒機構，還有大大小小的文創(chuàng )企業(yè)，可以改造成一個(gè)以影視傳媒行業(yè)為主的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)小鎮�！庇谑潜阌辛撕罄m的開(kāi)發(fā)。
談到園區名字的由來(lái)，梵石ITOWN的工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，原來(lái)廠(chǎng)房區的產(chǎn)權屬于村集體，高碑店村的鄉辦企業(yè)西店記憶是園區的業(yè)主方，梵天地產(chǎn)是園區的開(kāi)發(fā)商，打造的主體叫ITOWN，全稱(chēng)是IP TOWN，也就是IP小鎮。二者結合，便有了梵石ITOWN·西店記憶。
梵石ITOWN導覽圖 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
二、梵石ITOWN的經(jīng)營(yíng)之道
據經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，園區2016年7月1日正式開(kāi)始建設，總體分三期開(kāi)發(fā)，如今梵石ITOWN一期已經(jīng)完工，在運營(yíng)過(guò)程中形成了獨特的“梵石ITOWN”經(jīng)驗。
1.合理設計變劣勢為特色
一般而言，任何一個(gè)商業(yè)空間，首先最看重的是地段，坐擁城市的核心地段不僅意味著(zhù)有充沛的客流量，也意味著(zhù)強大的潛在升值空間，無(wú)疑有著(zhù)巨大的投資前景。梵石ITOWN整體占地面積240畝，從地理區位上看處在北京傳媒產(chǎn)業(yè)帶的核心位置，但它卻被周?chē)匀辉谶\營(yíng)的六條鐵路線(xiàn)割裂，不時(shí)有火車(chē)經(jīng)過(guò)的園區，租戶(hù)是否能接受？如何在不改變周?chē)ㄖ喞�(xiàn)的前提下，對既定的空間進(jìn)行改造，提高容積率同時(shí)營(yíng)造創(chuàng )意空間？
園區改造前的建筑狀況
創(chuàng )意的誕生，并非一味創(chuàng )造新事物，對已有事物的創(chuàng )新改變，也能制造意想不到的驚喜。面對已有的空間和存量資源，建筑師進(jìn)行了一番考察研究后，決定在設計上“將計就計”，對園區周?chē)\營(yíng)的火車(chē)元素加以挖掘利用。
改造后的招商中心打造車(chē)站感覺(jué) 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
如今園區的招商中心就蘊含著(zhù)“車(chē)站”的元素。同時(shí)，入駐園區的企業(yè)發(fā)現，周?chē)鷷r(shí)不時(shí)穿梭的火車(chē)，為平靜的園區增添了一份另類(lèi)的歷史感和文藝氣息。一位梵石ITOWN工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者：“剛開(kāi)始我們也擔心火車(chē)會(huì )給客戶(hù)帶來(lái)噪音，但來(lái)了后發(fā)現，影視創(chuàng )作等客戶(hù)覺(jué)得這種感覺(jué)很好，周?chē)蔫F路并不是一個(gè)制約因素，而恰恰成了一個(gè)特色�！比缃�，很多人一提到梵石ITOWN，首先想到的就是這里的火車(chē)意象，區位劣勢經(jīng)過(guò)打造，成了梵石ITOWN的特色優(yōu)勢。
園區類(lèi)似車(chē)站的建筑 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
2.園區建設結合城市更新
談到梵石ITOWN與其他特色小鎮相比有什么差異，相關(guān)負責人曾表示：“我們與眾不同的一點(diǎn)，就是在特色小鎮中結合了一些城市更新的理念�！�
城市更新涵蓋舊城改造、社區治理、歷史建筑翻修重建等內容，是城市功能提升與再造的系統工程，也是消除安全隱患、治理城市頑疾的民生工程，還是盤(pán)活土地資源、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型的治理工程。近幾年，隨著(zhù)北京城市的發(fā)展和更新?lián)Q代，一些建筑、存量物業(yè)也將不得不面臨改造的問(wèn)題，朝陽(yáng)區高碑店鄉西店村也是如此�！ �
梵石ITOWN一位工作人員笑稱(chēng)：“我們的項目甚至可以說(shuō)城市更新和新農村改造都涉及”。據他介紹：“剛來(lái)到這塊地方，真是一片狼藉。需要改造的太多，所以我們在基礎設施投入方面比一般的項目多很多。特別是整個(gè)項目要打通連接各個(gè)地塊的路，但是剛來(lái)時(shí)不僅周?chē)鷽](méi)有路，而且鐵路橋洞是2.2米，參與建設的貨車(chē)等根本過(guò)不去，我們花了很大的成本才把路基往下降了�！�
梵石ITOWN周?chē)缆返蔫F路橋洞 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
此外，原先的廠(chǎng)區是玻璃倉庫，能源配備非常低，與一些可以充分利用以前老舊廠(chǎng)房的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園不同，梵石ITOWN基礎的供水供電、供暖等也都需要重新大面積改造。邢鵬曾經(jīng)表示，“不少存量物業(yè)的現狀是有待提升的，其價(jià)值其實(shí)是被市場(chǎng)低估的，我們將賦予存量物業(yè)新的生命�！币蚨�，從一定程度上看，梵石ITOWN是梵天地產(chǎn)參與城市更新的結果之一，而且在這一過(guò)程中，不僅改變了周?chē)淖匀画h(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，重新賦予了存量物業(yè)新的生命，也通過(guò)設計，在城市更新中作出了“創(chuàng )意”
改造后園區“魚(yú)鰓”鋸齒狀的豎窗 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
3.打造以影視IP為主導全產(chǎn)業(yè)鏈
調研中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，與很多老國企轉型做文創(chuàng )園區面臨人員知識儲備不足等問(wèn)題不同，打造梵石ITOWN的梵天地產(chǎn)有著(zhù)專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)團隊，此外，曾擔任臺北華山1914文創(chuàng )園區副總的康文玲擔任梵天集團文創(chuàng )運營(yíng)中心總經(jīng)理。園區致力于打造以影視IP為主導衍生的全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，不斷為客戶(hù)打造良好文化產(chǎn)業(yè)氛圍。
據悉，梵石ITOWN的slogan經(jīng)歷了從“有生活的文創(chuàng )小鎮”到“制造IP的小鎮”的轉變。對此，園區相關(guān)負責人曾指出，一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)小鎮，應當具備自我更新的能力，梵石ITOWN從定位轉變以IP的能量聚合產(chǎn)業(yè)，從傳統的空間運營(yíng)，到運營(yíng)一個(gè)打造全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺，在幫助企業(yè)成長(cháng)的同時(shí)，也讓自身的IP影響力輸送出去。截至2018年5月，整個(gè)小鎮已經(jīng)入駐95家企業(yè)（其中辦公企業(yè)89家）。經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者走訪(fǎng)后發(fā)現，入駐的企業(yè)包括湖南廣電旗下樂(lè )田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室、唐季禮等個(gè)人工作室、明澤佳音、24Frames等，以影視產(chǎn)業(yè)為龍頭，設計、藝術(shù)中心、影棚、錄音棚等配套逐步完善，已經(jīng)初步形成了一條以影視IP延展為主的比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈。
園區企業(yè) 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
4.讓品味相同的人聚在一起
如何將園區打造成為有充滿(mǎn)創(chuàng )意的空間？如何將冰冷的建筑與忙碌工作的人群建立好感？如何讓互不相識的園區企業(yè)變成合作伙伴？這些都是園區運營(yíng)者需要不斷探索的內容，梵石ITOWN也不例外。
在社群化運營(yíng)方面，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解到，梵石ITOWN打造的不止是辦公空間，而是一種全新的生活辦公方式，會(huì )經(jīng)常舉辦各種論壇、轟趴、交流酒會(huì )等活動(dòng)，讓參與者在活動(dòng)中感受園區的氛圍，通過(guò)這些活動(dòng)，使客戶(hù)自發(fā)地互動(dòng)交流產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，探尋雙方在文化產(chǎn)業(yè)深入合作的切入點(diǎn)。有粘性的園區環(huán)境不僅讓老客戶(hù)流連忘返，還會(huì )推薦很多新客戶(hù)，據悉，梵石ITOWN客戶(hù)來(lái)源約有40%是“老帶新”客戶(hù)，這在整個(gè)行業(yè)里已經(jīng)算是較高水平，企業(yè)以影視文化類(lèi)企業(yè)為主。久而久之，整個(gè)園區便會(huì )形成充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應、人員之間互相熟識的“溫暖小鎮”。
湖南廣電樂(lè )田智作進(jìn)駐梵石ITOWN 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
三、發(fā)展面臨的挑戰
盡管目前梵石ITOWN一期已經(jīng)取得較大成功，但在后續的開(kāi)發(fā)中仍然面臨一些挑戰。
1.平衡廠(chǎng)房的留存與開(kāi)發(fā)
目前，北京已有大量的工業(yè)遺產(chǎn)經(jīng)過(guò)保護再利用，成為創(chuàng )意社區、藝術(shù)中心等，成為新的時(shí)尚地標。對于梵石ITOWN而言，由于原有地區環(huán)境和廠(chǎng)房設施較差，所以雖說(shuō)是改造，但其實(shí)新建成分更多。這一方面使得園區在規劃和建設上更加整齊劃一，擺脫了原先“臟亂差”的面貌；但另一方面，工作人員表示：“我們也想盡力利用和保留老舊廠(chǎng)房，但以前的大部分廠(chǎng)房沒(méi)法再用，經(jīng)過(guò)設計，我們一期中只保留了部分倉庫的墻體�！薄 �
左邊為保留的紅磚墻體 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
事實(shí)上，如何平衡廠(chǎng)房的留存與開(kāi)發(fā)也是很多老舊廠(chǎng)房面臨的問(wèn)題。日前，北京出臺的《關(guān)于保護利用老舊廠(chǎng)房拓展文化空間的指導意見(jiàn)》指出：“高度重視老舊廠(chǎng)房的工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值，該保則保、以保定用、以用促保，保護與再利用并舉�？茖W(xué)分類(lèi)，因類(lèi)施策，做好保護性利用和創(chuàng )新性改造�！边@一政策為北京市老舊廠(chǎng)房保護與開(kāi)發(fā)指出了方向。梵石ITOWN在創(chuàng )造性改造方面已經(jīng)走在了前列，但未來(lái)開(kāi)發(fā)中如何在不影響整體設計的前提下保留更多的工業(yè)遺址元素也值得關(guān)注。
2.周邊配套設施待完善
產(chǎn)業(yè)園區內外配套設施的建設，是園區引更多企業(yè)入駐的基礎，也是園區長(cháng)期良性發(fā)展的保障。但由于梵石ITOWN所在地塊的區位限制和以前的產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，目前園區周邊配套仍處于完善過(guò)程中。調研中，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者看到不時(shí)有外賣(mài)送餐人員穿梭在園區，一位送餐人員表示：“園區環(huán)境很好，但里面目前就有一家餐廳，周?chē)缘挠直容^少，所以很多工作室的員工中午選擇訂餐”。對此，園區工作人員表示，隨著(zhù)二期、三期等產(chǎn)品的不斷建設，周邊配套正在得到改善。
四、未來(lái)梵石ITOWN這些值得期待
梵石ITOWN2016年7月正式開(kāi)始建設，從2017年4月開(kāi)園至今僅運作了一年多，未來(lái)有著(zhù)廣闊的空間待完善和發(fā)展。
1.打造全時(shí)段生活配套
據悉，梵石ITOWN無(wú)論從規劃設計、入駐企業(yè)甄選以及日常運營(yíng)，會(huì )更多考慮到文創(chuàng )行業(yè)的獨特需求，其第一期為“獨思”產(chǎn)品，適合發(fā)展中企業(yè)，根據企業(yè)需要可以自由分割。而在接下來(lái)，二期“合悅”產(chǎn)品，為總部型企業(yè)提供大面積辦公區域，主要為獨院、合院。三期規劃為單元式類(lèi)獨棟、雙拼、聯(lián)排辦公。
據經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解，針對企業(yè)的需求，小鎮內還規劃了兩個(gè)超大體量體驗空間，一個(gè)是定位為專(zhuān)業(yè)多功能展廳，集合論壇、沙龍，展覽于一身；另一個(gè)是首映禮電影院，是融合巨幕、IMAX廳、藝術(shù)院線(xiàn)等功能的綜合體。此外，配套方面，未來(lái)除了滿(mǎn)足日常辦公生活需求的24小時(shí)便利店、特色餐飲，還有設計師酒店、生活美學(xué)街、光影藝術(shù)館，融合閱讀、交流的體驗式書(shū)店等，將打造一個(gè)集生活、辦公、休閑、娛樂(lè )等于一體的文創(chuàng )小鎮，滿(mǎn)足各個(gè)生活作息時(shí)間內的人群，保持園區全天候的活力氛圍。
2.探索投資園區企業(yè)
梵石ITOWN前期主要是通過(guò)物理空間的運營(yíng)，實(shí)現整個(gè)園區的盈利平衡。但與一些產(chǎn)業(yè)園區單純做“二房東”不同，梵天地產(chǎn)開(kāi)始逐步探索投資園內的一些企業(yè)。據悉，前期已經(jīng)參與投資了園內的“與音樂(lè )光影餐廳”，園區相關(guān)工作人員表示，在接下來(lái)的運用中，時(shí)機合適也會(huì )參投一些企業(yè)，與園內企業(yè)合作共贏(yíng)。
與音樂(lè )光影餐廳 經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng) 劉園香/攝
3.促進(jìn)片區經(jīng)濟整體提升
據悉，西店記憶是國家實(shí)驗區重點(diǎn)項目，除了享受朝陽(yáng)區優(yōu)惠政策外，還享受額外政策支持，在金融方面，北京銀行等為園區的企業(yè)提供金融服務(wù)支持，以及朝陽(yáng)區文創(chuàng )辦給予文創(chuàng )企業(yè)貸款的貼息支持等。對此，一位工作人員告訴經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，未來(lái)除了要和園內企業(yè)一起發(fā)展以外，梵石ITOWN還致力于通過(guò)中心商業(yè)區等的建設，拉動(dòng)整個(gè)周邊的經(jīng)濟。
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