因短期土地流拍現象增多就作出房地產(chǎn)市場(chǎng)整體轉向的判斷為時(shí)尚早。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì )問(wèn)題。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，必須保持政策定力，不能因市場(chǎng)中的部分雜音、假象、擾動(dòng)就松懈或完全轉向，以致功虧一簣

　　近一段時(shí)間，土地流拍不時(shí)見(jiàn)諸報道，一些地方土地流拍率逐漸走高，有人將其解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉向信號。筆者認為，作出這一判斷還為時(shí)尚早。

　　近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是調控政策趨嚴。限購、限貸、限售等政策持續發(fā)力，多主體供應、多渠道保障的租購并舉住房制度正加快建立。特別是今年7月份，中共中央政治局會(huì )議提出“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，調控政策進(jìn)一步趨嚴。其次是資金面日益趨緊。在穩步去杠桿的形勢下，銀行貸款全面收緊、公司債受到嚴密監管、股權融資凍結、非標渠道遭遇關(guān)閉等措施，使房企融資成本不斷上揚。最后是市場(chǎng)面需求趨弱。經(jīng)濟下行壓力有所加大、居民部門(mén)杠桿率快速攀升、房貸審核趨嚴等因素，使購房者觀(guān)望情緒濃厚，加之棚改逐漸降低貨幣化安置比重，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求或進(jìn)一步減少。

　　目前，地方政府土地轉讓收入、房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標、商品房銷(xiāo)售以及庫存情況等數據均顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行依然平穩。因此，因短期土地流拍現象增多就作出房地產(chǎn)市場(chǎng)整體轉向的判斷，還為時(shí)尚早。

　　土地轉讓收入持續高歌猛進(jìn)。財政部數據顯示，2016年地方政府土地轉讓收入增速實(shí)現由負轉正，快速上升至15.1%，2017年初更是躍升至36.1%，并于2018年5月份達到45.9%的高點(diǎn)。近期這一增速雖小幅回落，但始終保持在35%以上的高位。這得益于地方政府供地節奏的調整，同時(shí)意味著(zhù)土地需求持續旺盛和供地面積大幅提高。

　　房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標運行平穩。首先，土地購置費用大幅提升。國家統計局數據顯示，今年以來(lái)房企土地購置費用大幅增加，截至8月份累計同比增速達66.9%，顯示出房企購地欲望強烈。其次，實(shí)際到位資金保持穩定。今年以來(lái)，房企實(shí)際到位資金增速持續擴張，累計增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后，新開(kāi)工項目大幅增加。截至今年8月份，房地產(chǎn)新開(kāi)工施工面積累計達133293萬(wàn)平方米，累計同比增速高達15.9%，相較去年同期增長(cháng)了8.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　商品房銷(xiāo)售情況基本保持穩定。一是銷(xiāo)售面積回落幅度有限。今年8月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積累計達102473.53萬(wàn)平方米，累積增速為4.0%，較今年初微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅有限。二是銷(xiāo)售額度實(shí)現持續回升。截至今年8月份，我國商品房銷(xiāo)售額累計同比增速達14.5%，相較去年末上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期基本持平。

　　商品房庫存狀況持續收緊。國家統計局報告顯示，2016年11月份以來(lái)我國商品房待售面積持續減少，且去庫存速度不斷加快。截至今年8月份，商品房待售面積已降至53873萬(wàn)平方米，累計同比增速跌至-13.6%，庫存緊張狀況可見(jiàn)一斑。其中，住宅類(lèi)商品房跌幅最為顯著(zhù)。

　　雖然受限于政策、資金、市場(chǎng)因素，近期房企拿地更加謹慎，土地流拍數量有所增加，但上述相關(guān)數據指標均表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于合理運行區間，并未出現趨勢性轉向�，F階段應密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，必須保持現有調控政策不動(dòng)搖，防止再次走上過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟的“老路”。要認識到，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì )問(wèn)題。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，必須保持政策定力，不能因市場(chǎng)中的部分雜音、假象、擾動(dòng)就松懈或完全轉向，以致功虧一簣。當然，根本解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題在于建立長(cháng)效機制，但這恰恰需要短期政策創(chuàng )造條件、贏(yíng)得時(shí)間。

　�。ㄗ髡邉⒀┭� 何明洋 單位：中國宏觀(guān)經(jīng)濟研究院 來(lái)源：經(jīng)濟日報）