對于符合科創(chuàng )中心建設的產(chǎn)業(yè)，政府都能予以?xún)?yōu)惠。不像以前，必須符合硬性規定。

　　5%以下，這是倫敦、紐約、東京等國際大都市工業(yè)用地占建設用地的一般比重。25.6%，這是幾年前上海工業(yè)用地在建設用地中的占比，且地均工業(yè)總產(chǎn)值僅為紐約的1/2、東京的1/4。

　　不僅如此，上海開(kāi)發(fā)區土地利用績(jì)效評價(jià)顯示，工業(yè)園區之間，土地利用效益差異較大，用地績(jì)效不均，各類(lèi)開(kāi)發(fā)區之間差異達數倍甚至幾十倍。數據背后，反映的是上海工業(yè)用地占比過(guò)高、產(chǎn)出效率偏低的現實(shí)問(wèn)題。

　　面對建設用地總量接近規劃天花板，如何挖掘潛力、盤(pán)活存量？產(chǎn)業(yè)園區低效用地，如何二次開(kāi)發(fā)？上海面臨挑戰。

　　企業(yè)可自行開(kāi)發(fā)，土地權利人積極性提高

　　“以前，不少工業(yè)用地被政府收儲了。沒(méi)開(kāi)發(fā)的老廠(chǎng)房，評估后值不了多少錢(qián)。而且土地二次開(kāi)發(fā)的利益也和企業(yè)沒(méi)什么關(guān)系�！鄙虾ＨA鑫股份有限公司總經(jīng)理曹宇說(shuō)。

　　華鑫隸屬由上海儀表局轉制的上海儀電控股集團，2009年起退出制造業(yè)，進(jìn)軍商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)。儀電下屬企業(yè)不少，工業(yè)用地面積大。但土地收儲模式下，原土地權利人積極性不高。

　　當前，我國改變城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)主要是政府主導。如何鼓勵土地權利人和社會(huì )資本參與開(kāi)發(fā)？如何調動(dòng)各方參與改造開(kāi)發(fā)的積極性？

　　為此，上海允許原土地權利人以單一主體或聯(lián)合開(kāi)發(fā)體形式，按規劃在公益優(yōu)先前提下，存量補地價(jià)，自行開(kāi)發(fā)；被收儲后公開(kāi)出讓的工業(yè)用地，原土地權利人可分享一定比例的土地收儲收益。

　　“現在，我們自己開(kāi)發(fā)建設，提升產(chǎn)業(yè)能級�！蔽挥阡詈記苄屡d技術(shù)開(kāi)發(fā)區東區的華鑫天地一期，占地面積2.6萬(wàn)平方米，原老廠(chǎng)房一直低效使用。經(jīng)過(guò)改造，建筑面積增加到5.8萬(wàn)平方米，引進(jìn)了雀巢、摩拜、可可空間等�！霸瓉�(lái)租金每天每平米1元多，現在5元多�！比A鑫副總經(jīng)理蔡勇說(shuō)，10—12年就可收回改造成本。

　　“自己二次開(kāi)發(fā)收益高，所以我們也更加積極�！辈苡钫f(shuō)。

　　通過(guò)定向供地等政策，支持產(chǎn)業(yè)轉型

　　松江區真諾測量?jì)x表公司，幾年前想把原有單層廠(chǎng)房推倒重建，把精密測量?jì)x表的生產(chǎn)空間擴容近5倍，但一直未能成功。

　　不久前，該公司總投資7000萬(wàn)元的擴容項目正式開(kāi)工，年銷(xiāo)售額將達7億元，而松江區減免了真諾測量的土地出讓價(jià)款。這得益于上海創(chuàng )新規劃土地政策，推進(jìn)具有全球影響力的科創(chuàng )中心建設。

　　一方面，降低產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展成本。對存量工業(yè)用地提高容積率的，各區政府可以集體決策確定應繳土地價(jià)款的收取比例；以彈性年期出讓的，可在出讓合同中約定土地使用權到期續期條件，區政府集體決策確定續期價(jià)格�！皩τ诜�合科創(chuàng )中心建設的產(chǎn)業(yè)，政府都能予以?xún)?yōu)惠。不像以前，必須符合硬性規定�！睒I(yè)內人士分析。

　　另一方面，支持園區平臺建設。在供地方式、物業(yè)持有要求上，園區平臺可以“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌，取得標準廠(chǎng)房類(lèi)工業(yè)用地、研發(fā)總部通用類(lèi)用地；在明確產(chǎn)業(yè)準入、利用績(jì)效等管理要求的前提下，可將50%的物業(yè)轉讓給創(chuàng )新型企業(yè)�！皩�好的產(chǎn)業(yè)項目，相關(guān)部門(mén)可以定向供地�！睒I(yè)內人士表示，一半物業(yè)可轉讓也減輕了園區開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。以前，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須全部持有，不得轉讓。

　　此外，為鼓勵引導增加產(chǎn)業(yè)園區的配套服務(wù)功能，相應政策把工業(yè)用地配套服務(wù)設施比例，由原來(lái)占總面積不超過(guò)7%提高到不超過(guò)15%；創(chuàng )新土地混合利用和建筑復合使用，實(shí)行規劃混合利用引導表的彈性規劃制度。

　　確保增加公共空間，防止企業(yè)只顧逐利

　　漕河涇開(kāi)發(fā)區東區的華鑫天地、華鑫中心內，現代化建筑與綠樹(shù)、庭園相映，全開(kāi)放的花園式空間，成了附近居民最喜愛(ài)的休閑處。

　　“存量盤(pán)活更新改造，就要這樣！確保增加公共服務(wù)設施和公共空間，堅持公益優(yōu)先�！鄙虾Ｊ幸幫辆窒嚓P(guān)負責人說(shuō)，為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)一心逐利，出臺了相關(guān)辦法。

　　對整體轉型項目，應優(yōu)先保障公益性設施建設，然后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)。其中，公益性用地比例必須符合控制性詳細規劃要求。對零星盤(pán)活項目，應向政府無(wú)償提供不低于10%的建設用地用于公益性設施、公共綠地等建設。如無(wú)法提供公益性建設用地的，應將不少于15%的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權無(wú)償提供給區縣政府相關(guān)部門(mén)，用于公共用途。

　　另外，注重長(cháng)效機制，實(shí)施土地全生命周期管理，明確物業(yè)持有要求，減少投機風(fēng)險。辦法規定，轉型為產(chǎn)業(yè)類(lèi)項目的，以自用為主；轉為研發(fā)總部通用類(lèi)項目的，須持70%以上的物業(yè)；轉為商辦用地的，整體轉型區域內的開(kāi)發(fā)單位，須持50%以上的物業(yè)；零星轉型的開(kāi)發(fā)單位，須持60%以上的物業(yè)。

　　如今，上海市已有96個(gè)項目、約629公頃存量工業(yè)用地納入盤(pán)活轉型計劃。其中，25個(gè)項目、約354公頃土地完成轉型方案，11個(gè)項目、約82公頃土地完成土地轉型手續，開(kāi)始建設。