■本報記者 王麗新

　　“開(kāi)盤(pán)即售罄”期望落空，北京限競房開(kāi)始進(jìn)入了艱難的價(jià)格戰階段。近日，《證券日報》記者走訪(fǎng)發(fā)現，8月份限競房入市以來(lái)，熱銷(xiāo)樓盤(pán)極少，去化率不達預期的滯銷(xiāo)盤(pán)則相對較多。

　　在走訪(fǎng)調查中，《證券日報》記者發(fā)現，有的限競房項目咨詢(xún)客戶(hù)非常多，銷(xiāo)售員馬不停蹄地接待；有的限競房項目銷(xiāo)售中心則相對冷清，銷(xiāo)售員接待客戶(hù)也較為熱情，甚至事后也會(huì )推送交易信息，進(jìn)行二次推介。

　　《證券日報》記者還注意到，隨著(zhù)限競房市場(chǎng)分化的愈發(fā)明顯，加上90平方米戶(hù)型同質(zhì)化現象，部分限競房接近售罄，甚至需要搖號買(mǎi)房，而部分限競房去化則不足兩成。年底將近，為了搶收現金，在競爭激烈的限競房市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商拿出了一些房源打折促銷(xiāo)，有些房源優(yōu)惠幅度在10萬(wàn)元以上，甚至達到30多萬(wàn)元。

　　打折促銷(xiāo)攬客戶(hù)

　　近期，李女士先后在石景山看了多個(gè)限競房樓盤(pán)，這幾個(gè)樓盤(pán)地塊出讓時(shí)政府限定的價(jià)格約為5.2萬(wàn)元/平方米，但從當初銷(xiāo)售員告訴她部分房源有優(yōu)惠價(jià)約為5萬(wàn)元/平方米，到現在“雙十一”期間，幾個(gè)項目分別推出優(yōu)惠房源，從總價(jià)方面看，算下來(lái)折扣力度從10多萬(wàn)元起到30多萬(wàn)元不等。

　　“如果選性?xún)r(jià)比最高的房源，90平方米小三居總價(jià)有420萬(wàn)元左右的房源�！蹦诚薷偡宽椖夸N(xiāo)售員向記者透露，折算下來(lái)，單價(jià)還不足4.7萬(wàn)元/平方米，比政府限價(jià)的平均售價(jià)低了5400元/平方米。

　　而位處同一板塊，同樣是低密度社區的限競房樓盤(pán)，個(gè)別房源甚至推出90平方米戶(hù)型總價(jià)不足400萬(wàn)元的折扣房�！拔覀冺椖渴浅�低密度社區，另外價(jià)格上非常有優(yōu)勢�！痹撲N(xiāo)售員向《證券日報》記者透露，“雙十一”期間，項目推出了直減11萬(wàn)元的活動(dòng)，再加上其他折扣，有的房源可直減12萬(wàn)元，總價(jià)將不足400萬(wàn)元，核算下來(lái)，單價(jià)僅約為4.43萬(wàn)元/平方米。

　　值得一提的是，每一個(gè)項目的銷(xiāo)售員都急于留下看房人的聯(lián)系方式，準備進(jìn)行二次推薦，可見(jiàn)其銷(xiāo)售壓力并不一般。記者在調查過(guò)程中也發(fā)現，有些房企已經(jīng)進(jìn)行全員銷(xiāo)售，如果帶來(lái)的客戶(hù)能夠完成成交，公司將獎勵這名帶來(lái)客戶(hù)的員工一定獎金，比如，至少賣(mài)一套房獎勵1萬(wàn)元。

　　更重要的是，通過(guò)降低售價(jià)吸引購房者的限競房并非個(gè)案。在當下的市場(chǎng)環(huán)境中，除少數位置稀缺、配套優(yōu)質(zhì)的項目銷(xiāo)售去化被看好外，多數銷(xiāo)售一般的項目均推出降價(jià)優(yōu)惠措施，以加快去化周期，直接跌破政府批準的“限價(jià)”項目越來(lái)越多。

　　即是在這種打價(jià)格戰的滯銷(xiāo)環(huán)境中，有些限競房樓盤(pán)仍舊遭遇了不少退房現象。很明顯，這意味著(zhù)，即是開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰，也不一定贏(yíng)得客戶(hù)，將房子變成現金流。

　　成交的冷熱不均，競品項目之間的明暗戰情況都愈加復雜�！蹲C券日報》記者在走訪(fǎng)中發(fā)現，在同一區域，當你從一個(gè)限競房銷(xiāo)售中心走出來(lái)，馬上有人圍住你，向你推薦該限競房的競品項目，截客戶(hù)已是慣常手段。

　　此外，在打響營(yíng)銷(xiāo)戰的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也在通過(guò)別的方式提高項目的去化率。比如，提高限競房的品質(zhì)和在房子窗戶(hù)外的社區軟性服務(wù)、社區景觀(guān)和項目周?chē)�配套等方面做文章。尤其在當前樓市�?0/90”產(chǎn)品當道、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的情況下，增配可以提高產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來(lái)更多客戶(hù)從而加快項目去化周期。

　　滯銷(xiāo)或將持續

　　“相比過(guò)去銷(xiāo)售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場(chǎng)，導致開(kāi)盤(pán)優(yōu)質(zhì)房源銷(xiāo)售后，后續房源去化非常非常慢�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從價(jià)格看，限競房項目開(kāi)始出現了明顯的價(jià)格調整，而且隨著(zhù)后續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房將開(kāi)始打價(jià)格戰。

　　另有業(yè)內人士也表示，北京限競房市場(chǎng)的冰點(diǎn)時(shí)期短時(shí)間內或難以緩解，因為過(guò)去幾年北京大量供應的土地正逐漸開(kāi)始形成房源，而增加的供應量集中為限競房，北京近兩年可謂進(jìn)入了限競房時(shí)代。

　　據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至11月11日，北京合計有26個(gè)限競房項目取得31期預售證，合計提供商品房限競房源15982套，達到了183萬(wàn)平方米（另外還有車(chē)位等配套）。

　　從網(wǎng)簽數據看，因為部分項目剛取得預售證，合計網(wǎng)簽只有3006套，簽約均價(jià)為48885元/平方米，按照這個(gè)比例計算，網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實(shí)銷(xiāo)售，已經(jīng)入市的這些項目，平均去化只有三成多，相比之前的四成繼續下滑。

　　此外，張大偉還表示，上述26個(gè)項目合計入市920億元貨值，網(wǎng)簽成交金額只有140億元，而真實(shí)銷(xiāo)售數據只有280億元左右，也就是已經(jīng)積壓了640億元成為庫存。（如果計算車(chē)位等部分，已經(jīng)超過(guò)700億元）。按照最近入市的節奏看，未來(lái)2個(gè)多月，還將有1萬(wàn)套-2萬(wàn)套限競房入市，預計2018年，限競房將積壓庫存超過(guò)1000億元。

　　有業(yè)內人士稱(chēng)，在當下限競房成為供應主力的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，擺在開(kāi)發(fā)商面前的兩大難題需要突破，第一，想辦法度過(guò)眼前的限競房銷(xiāo)售年關(guān)；第二，調整從拿地、設計、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)服務(wù)等各條線(xiàn)投資邏輯，快速突破“70/90”產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化的難題，練就后市政策性住房突圍能力。不然，不止手里的限競房賣(mài)不出去，后市也難以在北京發(fā)展。

　　王麗新／攝影