近期，全國多地通過(guò)政府公開(kāi)征集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫存，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應體系的重要舉措之一。

　　業(yè)內人士認為，通過(guò)收購市場(chǎng)上的存量商品住宅，能夠快速增加保障性住房的房源，滿(mǎn)足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。同時(shí)，當前部分城市商品房庫存去化壓力較大，通過(guò)收購部分房源，也有助于消化市場(chǎng)存量住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現供需平衡。

　　“以購代建”一舉多得

　　自4月30日中共中央政治局會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，消化存量房產(chǎn)已成為近期房地產(chǎn)政策的重心之一，為后續樓市調控指明了方向。

　　5月17日，中國人民銀行副行長(cháng)陶玲表示，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動(dòng)銀行貸款5000億元。同日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議提出，商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

　　近期陸續有城市出臺相關(guān)政策。5月27日，昆明市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬?lài)笤诓糠中姓^域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長(cháng)效機制試點(diǎn)工作領(lǐng)導小組出臺政策提出，堅持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì )主體購買(mǎi)商品住房用于職工租住。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，結合近幾年政府著(zhù)力構建住房保障體系來(lái)看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結合將是當下消化存量的有效方式。國企收儲未售新房正成為重要的去庫存模式，根據中指研究院監測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實(shí)踐。

　　隨著(zhù)更多的城市加入“以購代建”，各地收儲模式也逐漸多元化。杭州市臨安區擬在該區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過(guò)10000平方米，明確房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過(guò)70平方米，需搭配一定比例的車(chē)位；鄭州城市發(fā)展集團有限公司全年計劃全面實(shí)施完成5000套二手住房收購，將改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，在“鄭好辦”APP統一配租。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“以購代建”可實(shí)現一舉多得的效果。一是將存量消化和增量?jì)?yōu)化結合起來(lái)，去庫存、穩定住房?jì)r(jià)格和市場(chǎng)預期；二是緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，更好地推動(dòng)開(kāi)發(fā)商保交房，進(jìn)而償還到期債務(wù)，防范風(fēng)險擴散；三是多渠道籌建保障房，存量盤(pán)活收購保障房效率更高、時(shí)間更短，部分存量房在區位、交通上有優(yōu)勢，更適應待保障對象的居住需求，能提高保障房的供應效率；四是滿(mǎn)足地方常態(tài)化的拆遷安置、保障性租賃住房、公租房等籌建任務(wù)；五是部分地方政府通過(guò)這種方式收儲旗下國企城投的項目，釋放國企城投的再投資能力。

　　細化舉措有待落地

　　6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，明確提及“去庫存”。會(huì )議提出，繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

　　中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，本次會(huì )議明確指出要去庫存，信號更為積極，相關(guān)措施或尚在研究?jì)溥^(guò)程中，落地仍需要一定時(shí)間，但從整體基調上可以看出，新一輪的去庫存舉措或將逐漸開(kāi)啟。

　　陳文靜認為，地方國企收儲已建成未銷(xiāo)售商品房的資金及配套政策有望加快落地，同時(shí)支持國企收舊換新，允許土地調規，支持收回、收購已出讓閑置存量住宅用地等去庫存政策也有望逐步落地，以激活市場(chǎng)并幫助企業(yè)解困。

　　國家統計局數據顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(cháng)23.5%。中指研究院監測數據顯示，截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長(cháng)3.9個(gè)月，其中，三四線(xiàn)代表城市出清周期達30.7個(gè)月，短期庫存去化壓力大。

　　6月20日，住房和城鄉建設部召開(kāi)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì )議，明確提出要推動(dòng)縣級以上城市有力有序有效開(kāi)展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。陳文靜認為，此次會(huì )議將收儲范圍擴大至市縣，范圍明顯擴大。在此過(guò)程中，市縣摸清本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況至關(guān)重要。

　　在本輪消化存量房產(chǎn)的過(guò)程中，保障性住房是重要的政策支點(diǎn)。數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集保障性租賃住房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間），2024年至2025年保障性租賃住房籌集仍剩余297萬(wàn)套（間）的任務(wù)規模。

　　過(guò)去，各地供給保障性租賃住房的方式，除了新建外，還有不少來(lái)自于市場(chǎng)化長(cháng)租公寓的“納?！被I集。曹晶晶表示，考慮到今明兩年保障性租賃住房目標仍有一定缺口，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉化為保障性租賃住房，既可以加快保障性租賃住房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫存。配售型保障房方面，今年以來(lái)多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設和籌集計劃，國企收購未售項目作為配售型保障房有助于消化存量，也可以減輕新的保障房供應壓力。

　　另一方面，現階段消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場(chǎng)的影響。專(zhuān)家表示，近年來(lái)不少城市在“以舊換新”“非居改租”等路徑上有不少探索。未來(lái)圍繞消化存量房產(chǎn)的更加細化的配套政策將進(jìn)一步落實(shí)，針對國企收購存量房的細化政策，比如收購規模、收購價(jià)格等也有望繼續跟進(jìn)。

　　李宇嘉認為，能否緩解存量壓力，主要取決于收購的規模和價(jià)格能否在后續配租配售以后實(shí)現資金平衡。政府公共住房籌集規模一般比較小，而且收購作為公租、保障性租賃、配售保障房等，都是低租金、低售價(jià)模式，以此計算收購價(jià)格會(huì )更低。但按照市場(chǎng)化、法治化的原則，很難以更低的價(jià)格收購，這就導致實(shí)際落地的收購項目比較小。

　　合力推動(dòng)供需對接

　　相比“納?！被I集的方式，國企收購存量房產(chǎn)需要增量資金支持。此次央行明確保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，發(fā)放對象為21家全國性銀行。

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，有哪些因素需要考量？住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然表示，一是堅持“以需訂購”，要通過(guò)詳細的市場(chǎng)調研和評估，摸清所在區域是否有長(cháng)住需求，才能真正實(shí)現有效供給；二是地方國企在收房過(guò)程中需要維持可持續的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，應在保障性住房再貸款、財稅補貼以及配套政策支持等方面形成合力，在資產(chǎn)持有企業(yè)、運營(yíng)企業(yè)、金融機構等各參與方形成合力；三是收儲之后，更重要的是運營(yíng)環(huán)節，因此地方國企的運營(yíng)管理能力是新模式落地效果的一大關(guān)鍵。比如，要能快速在需求端匹配到租戶(hù)，供給端匹配好房源，迅速實(shí)現需求到供給的轉化，從而降低空置成本。

　　58安居客研究院院長(cháng)張波表示，由于是和保障房相結合，因此盈利并不是第一訴求，而是應考慮如何在短期大量占用資金之后，實(shí)現保障項目的長(cháng)期保本運行。地方大力推行這一政策需要注意兩點(diǎn)，一是所在城市屬于需要大力建設保障房、人口呈現凈流入的大中城市，而非人口流出的中小城市；二是商品房本身定位要和保障房群體相吻合，過(guò)大面積或高端價(jià)格的房產(chǎn)本身的契合度就弱。

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，金融支持對存量房的消化具有很好的促進(jìn)作用?？梢栽趪蟮幕A上，鼓勵本地重點(diǎn)民營(yíng)企業(yè)參與進(jìn)來(lái)，收購存量房用于職工租住，企業(yè)未來(lái)也可以吸引更多人才進(jìn)入，形成良性循環(huán)。建議給這類(lèi)房子貼上“以購代建”的標簽，給予更寬松的限購政策，提高房子的性?xún)r(jià)比，并鼓勵各地政府結合實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng )新。

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要“一攬子”政策協(xié)同發(fā)力，控制供給、加快去化是目前的主要發(fā)力方向。目前，收儲未售新房等新模式剛剛開(kāi)始，隨著(zhù)配套政策進(jìn)一步細化落地和更多有需求的城市參與進(jìn)來(lái)，預計將對去庫存、穩定市場(chǎng)、平抑租金起到明顯的積極作用，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩恢復。