財務(wù)安全與組織再造的雙重變革中，萬(wàn)科正試圖在政策東風(fēng)里率先筑底。

中國房地產(chǎn)行業(yè)標志性企業(yè)萬(wàn)科近期獲得大股東深鐵集團220億元借款額度，專(zhuān)項用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券。這是深鐵集團今年第11次向萬(wàn)科提供借款，合計金額已達291.3億元。

與此同時(shí)，萬(wàn)科在組織架構上完成了“頂層革命”——撤銷(xiāo)區域層級，集團總部直接管控16個(gè)地區公司。這場(chǎng)組織變革打破了過(guò)去近20年的“諸侯模式”，標志著(zhù)萬(wàn)科正式進(jìn)入深度調整期。

在“十五五”規劃建議提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的背景下，萬(wàn)科作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的變革路徑，可能為中國房地產(chǎn)新發(fā)展模式提供重要參考。

財務(wù)輸血：大股東強力支援

萬(wàn)科11月2日發(fā)布公告，與深鐵集團簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔保的框架協(xié)議》，獲得不超過(guò)220億元的借款額度。專(zhuān)項用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券本息，這一安排凸顯了債務(wù)化解的緊迫性與針對性。

截至公告日，深鐵集團已向萬(wàn)科提供無(wú)擔保借款合同金額203.73億元，實(shí)際提款197.1億元。根據借款條件顯示，萬(wàn)科需提供各類(lèi)資產(chǎn)作為擔保物，抵質(zhì)押率控制在50%-70%之間。

盡管獲得大股東持續輸血，萬(wàn)科的債務(wù)壓力依然不容小覷。萬(wàn)科2025半年報顯示：萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

資產(chǎn)負債方面，截至報告期末，萬(wàn)科的凈負債率為90.4%，較2024年底提高9.8個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負債率為73.1%，較2024年底降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積538.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。但其在15個(gè)城市銷(xiāo)售金額仍排名前三。相比之下，萬(wàn)科貨幣資金只有740億元，短期償債缺口明顯，這也是大股東不斷“輸血”的關(guān)鍵原因。

對于業(yè)績(jì)虧損，萬(wàn)科在公告中解釋?zhuān)饕捣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目結算規模顯著(zhù)下降，毛利率仍處低位，疊加行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，新增資產(chǎn)減值計提，以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價(jià)格低于賬面值。

組織再造：告別“諸侯模式”

今年9月，萬(wàn)科進(jìn)行了組織架構的重大調整，撤銷(xiāo)了原有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部及五大區域公司。取而代之的是集團總部直接管理的16個(gè)地區公司，打破了沿用近20年的“集團-區域-城市”三級架構。

分析人士指出，過(guò)去區域公司“各自為戰”造成的資源浪費、決策失誤和內耗，在當下已成為企業(yè)不能承受之重。集權管控的核心目的之一就是“極限降本”，打破“諸侯割據”、杜絕內部損耗，實(shí)現資源全國一盤(pán)棋。

但萬(wàn)科的銷(xiāo)售端仍不容樂(lè )觀(guān)，2025年上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額691億元，同比下降45.7%。自身造血功能變得較差，通過(guò)集權控本，最大化集中資源，以應對債務(wù)壓力，成為當下首選。

盡管面臨財務(wù)與經(jīng)營(yíng)壓力，萬(wàn)科在產(chǎn)品創(chuàng )新方面的探索仍在繼續。以上?！袄硐胫亍睘榇淼摹拔磥?lái)城市理想單元”項目，試圖為行業(yè)提供轉型樣本。這一項目集住宅、市集、商店、辦公、運動(dòng)館、幼兒園、養老和政務(wù)服務(wù)于一體，構建了步行10-15分鐘生活圈?！袄硐胫亍弊?023年6月面向市場(chǎng)銷(xiāo)售以來(lái)，曾位列上海2023年度新建商品房銷(xiāo)售榜的第一位，顯示出市場(chǎng)對創(chuàng )新產(chǎn)品的認可。

萬(wàn)科的產(chǎn)品創(chuàng )新與“十五五”規劃建議中“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的要求不謀而合。沿著(zhù)這些方向，萬(wàn)科未來(lái)將聚焦綜合住區開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉的狂飆突進(jìn)時(shí)代，頭部企業(yè)如萬(wàn)科，不得不通過(guò)財務(wù)重組與組織變革來(lái)應對時(shí)代變革。能否將產(chǎn)品創(chuàng )新能力轉化為持續盈利模式，決定著(zhù)萬(wàn)科能否在政策東風(fēng)中迎來(lái)柳暗花明。（中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 黃春棉）