□ 中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方

今年上半年，各地區各部門(mén)認真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，有力有效推進(jìn)各項政策落地，國民經(jīng)濟穩步前行、向新向好。本報今起推出“年中市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)”系列報道，展現房地產(chǎn)、大宗商品、外匯等市場(chǎng)的新趨勢，展望下半年市場(chǎng)走勢。

今年上半年，在政策持續引導、需求結構調整與行業(yè)深度轉型的共同作用下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續修復態(tài)勢，止跌回穩取得積極進(jìn)展。核心城市新房市場(chǎng)整體平穩，二手房市場(chǎng)在“以?xún)r(jià)換量”策略下成交量持續增長(cháng)。政策層面持續釋放積極信號，同時(shí)疊加“好房子”建設提速，房地產(chǎn)市場(chǎng)正積極邁向“品質(zhì)提升”階段。

成交量整體平穩

上半年，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交量整體平穩，但城市分化行情延續。中指研究院數據顯示，一線(xiàn)城市及強二線(xiàn)城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強購房需求支撐等因素帶動(dòng)下，新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比保持增長(cháng)態(tài)勢。如深圳、廣州上半年新建商品住宅成交面積同比分別增長(cháng)24%、17%，杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤(pán)延續較高熱度。在核心城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動(dòng)下，上半年百城新建住宅價(jià)格環(huán)比保持結構性微漲，上半年累計上漲1.16%，6月環(huán)比上漲0.19%。

上半年，重點(diǎn)城市二手房成交量同比保持較快增長(cháng)。中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，北上廣深、杭州、成都等核心城市成交活躍度較高，如上半年深圳二手住宅成交套數同比增幅超三成，北京、成都同比增長(cháng)近兩成。但在高掛牌量壓力下，上半年二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”行情延續。

上海鏈家研究院李根表示，1月至6月，上海一手、二手住房累計成交1311萬(wàn)平方米，達2022年以來(lái)同期最高水平，同比增長(cháng)17%?！吧虾鞘姓尸F出積極的發(fā)展態(tài)勢，‘滬九條’‘滬七條’等措施激發(fā)了市場(chǎng)活力，市場(chǎng)信心正逐步修復?！崩罡f(shuō)。

“新房和二手房一起看，上半年樓市止跌回穩跡象較為明顯?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新房方面，改善性需求釋放以及“好房子”建設提速，起到了筑底作用；二手房已成為剛需和改善性需求的主體，在二手房?jì)r(jià)格下降及政策紓困下，各個(gè)熱點(diǎn)城市二手房交易明顯超過(guò)新房?！斑@些城市加大力度吸引外來(lái)人口、年輕人、新市民和各類(lèi)人才落戶(hù)，對二手房需求釋放起到助推作用?！崩钣罴握f(shuō)。

58安居客研究院院長(cháng)張波表示，上半年二手房市場(chǎng)在調整中尋求平衡。一方面，掛牌時(shí)長(cháng)普遍延長(cháng)，一線(xiàn)城市的外圍區域表現更加明顯，既體現核心城市非核心區域二手房流通難度提升，也折射出市場(chǎng)博弈加劇，但二手房成交占比在很多城市持續提升，顯示出二手房市場(chǎng)回穩趨勢更加明顯。

另一方面，二手房對新房的分流效應在加劇。重點(diǎn)城市二手房找房人數占比達67%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)，三四線(xiàn)城市占比超65%，反映出市場(chǎng)需求向二手房?jì)A斜，“即買(mǎi)即住、配套成熟”的二手房?jì)?yōu)勢持續釋放。

土地市場(chǎng)方面，上半年，300城住宅用地出讓金同比增長(cháng)27.5%，成交面積同比下降5.5%。曹晶晶表示，上半年，在房企投資策略趨同及核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應力度加大背景下，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價(jià)。

穩樓市政策發(fā)力

上半年，相關(guān)部門(mén)持續落地“穩樓市”政策，通過(guò)金融支持、需求刺激、存量盤(pán)活等多方位舉措，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。

今年的《政府工作報告》延續去年年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議對樓市的定調，明確“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，從“促需求”“去庫存”“防風(fēng)險”三方面部署重點(diǎn)工作，并指出要“有序搭建相關(guān)基礎性制度”。4月份，中央政治局會(huì )議提出“持續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定態(tài)勢”，提出“加大高品質(zhì)住房供給”，強調“優(yōu)化存量商品房收購政策”。6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次強調“多管齊下穩定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，釋放了政策進(jìn)一步加力的信號。

貨幣政策方面，調整后的5年期以上LPR、5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別降至3.50%、2.60%，均降至歷史最低水平。財政政策方面，地方政府專(zhuān)項債額度提升至4.4萬(wàn)億元，明確用于土地收儲和存量商品房收購，同時(shí)鼓勵地方政府收購存量商品房作為保障房，緩解庫存壓力。

從各地來(lái)看，據中指研究院監測，上半年，出臺政策超340條，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調整優(yōu)化政策；各地調整公積金政策超150條，優(yōu)化方向主要包括提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數認定標準，延長(cháng)還款期限，支持提取公積金用于首付，支持異地互認互貸等。此外，各地購房補貼力度增強，特別是針對多孩家庭等人群的購房補貼力度進(jìn)一步加大。

“上半年，樓市政策主要圍繞優(yōu)化公積金、下調房貸利率和城市更新等方面發(fā)力。在當前環(huán)境下，城市更新、現房銷(xiāo)售等政策對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向起到重要作用?！摈朐u居住大數據研究院首席分析師王小嬙表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)加速探索新模式，政策體系從“限制調控”到“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)；市場(chǎng)端新房逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“好房子”標準擬定，現房銷(xiāo)售進(jìn)度加快；金融支持從“輸血保交樓”轉向“造血促轉型”，城市更新逐步深化。

新模式加速構建

隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為重要課題，相關(guān)舉措逐漸落地。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，從行業(yè)新模式角度看，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應體系、改革完善房地產(chǎn)基礎性制度、建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機制、高品質(zhì)住房建設等是重要內容。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有利于行業(yè)中長(cháng)期平穩健康發(fā)展，預計今年更多新模式配套政策將取得進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

當前，我國已建成世界上最大的住房保障體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展奠定堅實(shí)基礎。2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開(kāi)工建設和籌集180萬(wàn)套（間）。地方層面，多地公布保租房籌集進(jìn)度及籌集計劃，住房租賃政策培育力度持續加大，公積金支持、人口人才、收儲轉租等相關(guān)政策持續推出。

“上半年，住房保障體系建設在政策創(chuàng )新、資金籌措、模式探索等方面取得顯著(zhù)進(jìn)展，呈現出量質(zhì)并重、精準施策、多元協(xié)同的特點(diǎn)?！蓖跣哉f(shuō)。

“好房子”建設是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內容之一。今年的《政府工作報告》提出，適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規范，推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，這是“好房子”首次被寫(xiě)入《政府工作報告》。5月1日，新版《住宅項目規范》落地實(shí)施，對更高、更安靜、更保暖等“好房子”建設標準進(jìn)行規范。5月7日，金融監管總局提出，強化對高品質(zhì)住房的資金供給。6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議強調，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設，并將“好房子”納入城市更新機制，加強工作統籌。

推進(jìn)“好房子”建設也成為各地重點(diǎn)工作任務(wù)之一。多地已出臺高品質(zhì)住宅或“好房子”建設技術(shù)標準，如北京、蘇州、西安等核心一二線(xiàn)城市相繼跟進(jìn)落地。各地優(yōu)化建筑設計規劃、計容規則，為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更大的發(fā)揮空間，有利于打造更加優(yōu)質(zhì)、實(shí)用性更強的高品質(zhì)住宅項目。

“新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市隨著(zhù)‘好房子’項目供應增加，產(chǎn)品品質(zhì)提升，價(jià)格有望企穩回升，但剛需盤(pán)占比高的區域仍存在價(jià)格競爭壓力。產(chǎn)品上，房企將加大在綠色建筑、智能家居等‘好房子’標準上的投入，打造差異化競爭優(yōu)勢?！睆埐ㄕf(shuō)。

展望下半年，業(yè)內人士預計，政策將圍繞穩定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險等方面全力落實(shí)已出臺政策。預計不同城市、不同項目分化趨勢將延續，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈繼續，租賃向品質(zhì)化發(fā)展，土地市場(chǎng)核心競爭加劇，市場(chǎng)將在分化中不斷調整優(yōu)化，在調整中孕育新動(dòng)能。