前不久，河南省信陽(yáng)市住建局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》要求今后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現房銷(xiāo)售?！艾F房銷(xiāo)售”話(huà)題再次引發(fā)關(guān)注。什么是現房銷(xiāo)售？推進(jìn)現房銷(xiāo)售面臨哪些挑戰？對房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響？

政策陸續出臺

現房銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工驗收合格、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權登記的商品房向市場(chǎng)出售的行為。購房者在交易完成后，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權，通常能迅速完成產(chǎn)權轉移。與之相對應的是期房銷(xiāo)售，即商品房預售制度，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目建設完成前，預先向社會(huì )銷(xiāo)售尚處于建設階段的商品房。購房者依據規劃設計、合同約定等要素進(jìn)行購買(mǎi)決策，并在未來(lái)約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋。

清華大學(xué)城市治理與可持續發(fā)展研究院副研究員李棟表示，現房銷(xiāo)售以“所見(jiàn)即所得”為主要特征，購房者面對的是已建成的實(shí)體房屋，能夠直觀(guān)評估質(zhì)量、環(huán)境與配套，交易風(fēng)險相對較低，尤其能規避項目爛尾、重大規劃變更或貨不對板等風(fēng)險。期房銷(xiāo)售則具有不確定性，購房者需承擔自購買(mǎi)至交付期間可能出現的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、工程延期、質(zhì)量瑕疵、承諾不符等多重風(fēng)險。

近年來(lái)，多地積極探索推行現房銷(xiāo)售，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善。據中指研究院不完全監測，2022年末以來(lái)，全國多地出臺現房銷(xiāo)售相關(guān)政策。安徽提出有力有序推行商品房現房銷(xiāo)售，指導支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作；湖北荊門(mén)今年4月首批試點(diǎn)項目中的一個(gè)項目入市，商鋪售罄，住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。另有多地出臺現房銷(xiāo)售配套支持政策，如江西贛州多區縣延長(cháng)現房銷(xiāo)售項目土地出讓金繳納期限、江西九江多區縣對購買(mǎi)現房銷(xiāo)售項目的購房者進(jìn)行契稅補貼，山東多地提高購買(mǎi)現房的公積金貸款額度。

此次信陽(yáng)發(fā)文明確在中心城區新出讓地塊推行現房銷(xiāo)售，也是近期全國首個(gè)明確全面落實(shí)現房銷(xiāo)售的城市。文中明確按“新老有別”的原則執行，即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可；文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，則一律實(shí)行現房銷(xiāo)售。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示，信陽(yáng)現房政策立足三項具體目標，即化風(fēng)險、去庫存和控增量。此次信陽(yáng)提出一律實(shí)行現房銷(xiāo)售，具有深厚的市場(chǎng)基礎和精心考慮，是立足新形勢而設立的工作目標。

仍需綜合考量

對開(kāi)發(fā)商而言，期房預售能夠加速資金回籠，降低財務(wù)成本，是其實(shí)現高周轉運營(yíng)模式的關(guān)鍵?，F房銷(xiāo)售則要求開(kāi)發(fā)商承擔項目全周期的資金投入，直至竣工銷(xiāo)售方能回收，資金成本與時(shí)間成本均顯著(zhù)提高。

業(yè)內人士表示，目前現房銷(xiāo)售在市場(chǎng)中的占比穩步提升，并非單一因素作用的結果，而是政策導向、市場(chǎng)邏輯與行業(yè)發(fā)展階段性特征共同塑造的趨勢，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷快速發(fā)展周期后，向更為成熟、穩健、注重風(fēng)險控制和購房者權益保障階段演進(jìn)的必然體現。

李棟表示，近年來(lái)，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，尤其是預售資金監管缺位及項目交付困境，中央及地方政府的政策導向日益明晰。從“保交樓、穩民生”的底線(xiàn)要求，到將現房銷(xiāo)售納入“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的頂層設計，政策信號強烈?！鞍踩桓丁币殉蔀橘彿繘Q策的核心權重因子，推動(dòng)了市場(chǎng)對現房產(chǎn)品的偏好。

對行業(yè)而言，在庫存量大的地區試點(diǎn)現房銷(xiāo)售，有助于控制供應規模，改善市場(chǎng)供需結構，加快去庫存，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構建。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，現房銷(xiāo)售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規劃、設計、施工建設等環(huán)節將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升?，F房銷(xiāo)售更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機遇或將更大。

數據顯示，今年一季度，新建商品房中現房銷(xiāo)售面積占比達36%?！敖陙?lái)，不少省份及城市出臺了現房銷(xiāo)售的政策，帶來(lái)新房銷(xiāo)售比例提升?！摈朐u居住大數據研究院首席分析師王小嬙說(shuō)。

不過(guò)，現房銷(xiāo)售仍有許多現實(shí)問(wèn)題需要考量。陳文靜表示，首先，由于現房銷(xiāo)售時(shí)間節點(diǎn)較期房銷(xiāo)售模式更靠后，房企銷(xiāo)售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金情況；其次，現房銷(xiāo)售一定程度會(huì )影響新房供應規模，對于部分庫存量較小的地區來(lái)說(shuō)，更需要把控推進(jìn)節奏和力度；最后，現房銷(xiāo)售對金融機構的資金要求也將提升。

58安居客研究院院長(cháng)張波表示，長(cháng)遠來(lái)看，現房銷(xiāo)售全面鋪開(kāi)需兼顧金融、土地、監管等多維度配套改革，平衡風(fēng)險防控與市場(chǎng)穩定。應堅持用試點(diǎn)方式推進(jìn)，避免“一刀切”，優(yōu)先在供需穩定的城市的優(yōu)質(zhì)板塊推進(jìn)，同時(shí)考慮增加在土地拍賣(mài)中設置現房銷(xiāo)售比例，并可考慮對現房銷(xiāo)售項目減免相關(guān)稅費，以提升開(kāi)發(fā)側參與度。

未來(lái)走向何方

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域差異較大。在一二線(xiàn)核心城市推行現房銷(xiāo)售的條件相對成熟，但在廣大的三四線(xiàn)城市，其市場(chǎng)基礎、地方財政結構、居民購買(mǎi)力等因素與大城市迥異，期房在滿(mǎn)足基本住房需求、維持市場(chǎng)供給方面短期內或仍有其存在空間。

有力有序推行現房銷(xiāo)售，意味著(zhù)循序漸進(jìn)、因城施策?！澳壳?，多數城市采取的是提高預售門(mén)檻、試點(diǎn)推行、新老劃斷等溫和過(guò)渡策略。這反映了對市場(chǎng)平穩過(guò)渡的重視，以及對不同能級城市市場(chǎng)承受力差異的認知?！崩顥澱f(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，將是現房和期房并存的時(shí)期，期房預售制度很快退出市場(chǎng)的可能性小，但期房在商品房市場(chǎng)中的主導地位將持續削弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步向“現房主導、期房為輔”的格局演變。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，為了鼓勵向現房銷(xiāo)售轉型和過(guò)渡，各地可能會(huì )出臺相關(guān)政策。同時(shí)，即便是期房項目，在嚴厲的預售資金監管框架下，在合規的按揭貸款投放條件下，其縮短資金回籠周期的效果也在下降，期房和現房的差距在收窄。

觀(guān)察全球主要經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并無(wú)統一的“最優(yōu)”銷(xiāo)售模式，而是呈現多元化特征，但普遍趨勢是加強對預售行為的規范與購房者權益的保護。比如，美國新房銷(xiāo)售實(shí)質(zhì)上接近“現房銷(xiāo)售”或“準現房銷(xiāo)售”，購房款項通常置于第三方監管賬戶(hù)，按工程進(jìn)度或在最終交付后才轉給開(kāi)發(fā)商。歐洲國家也普遍要求預售資金得到監管，并設有完工擔保機制，且現房銷(xiāo)售占比較高。日本在經(jīng)歷早期無(wú)序預售后，實(shí)行“有限預售與現房并行”模式，東京等核心區域現房公寓銷(xiāo)售占比已超過(guò)六成。

李棟表示，現房還是期房，關(guān)鍵在于如何通過(guò)制度設計有效控制預售風(fēng)險。隨著(zhù)市場(chǎng)成熟和法制健全，即便保留預售，其風(fēng)險敞口也會(huì )被大幅壓縮，或者引導市場(chǎng)自發(fā)傾向于風(fēng)險更低的現房及準現房交易。建設適應人民群眾期待的“好房子”，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，通過(guò)制度完善，強化對購房者權益的保障，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速度增長(cháng)向高質(zhì)量發(fā)展模式轉變、逐步走向成熟市場(chǎng)的必由之路。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方）