□ 公攤是居住建筑組成的一部分，拋開(kāi)品質(zhì)單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對公攤面積及得房率，更重要的是實(shí)現透明、合理和優(yōu)化。

　　□ 總體來(lái)看，按套內建筑面積計價(jià)不影響購房者的實(shí)際支出，現行規定也不影響交易稅費和物業(yè)費、采暖費等的計算。

　　日前，河北省張家口市發(fā)布政策，鼓勵實(shí)行現房銷(xiāo)售，逐步推進(jìn)取消公攤。此前，湖南省衡陽(yáng)市也明確宣布，自2025年1月1日起，當地商品房將實(shí)行按套內建筑面積計價(jià)銷(xiāo)售。公攤面積計價(jià)真的能取消嗎，此舉將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　據悉，2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同構成。具體而言，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積以及陽(yáng)臺建筑面積；而公用建筑面積則包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室等整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房，以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻墻體水平投影面積的一半。

　　除了張家口和衡陽(yáng)，近年來(lái)，安徽合肥、廣東肇慶、湖南湘潭等地也相繼發(fā)布了相關(guān)政策，提及“按套內面積計價(jià)銷(xiāo)售”。特別是肇慶市，已經(jīng)明確自2024年5月1日起，市內商品房將實(shí)行按套內面積計價(jià)宣傳銷(xiāo)售。

　　從各地實(shí)施效果及業(yè)內人士分析來(lái)看，無(wú)論是按建筑面積計價(jià)，還是按套內面積計價(jià)，僅是計算方式不同，購房者的實(shí)際成本并不會(huì )因此發(fā)生變化。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，一套總價(jià)200萬(wàn)元的商品房，若建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，既可按建筑面積2萬(wàn)元/平方米計價(jià)，也可按套內建筑面積2.5萬(wàn)元/平方米計價(jià)，雖然計價(jià)方式不同，但總價(jià)不變。

　　相關(guān)的供暖費和物業(yè)費也不會(huì )因計價(jià)方式的改變而發(fā)生變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，物業(yè)費和供暖費通常按建筑面積收取，因為公攤部分的公共空間需要物業(yè)管理，而這些空間恰恰是物業(yè)應重點(diǎn)投入的區域。目前，已落地采用套內面積計價(jià)的城市，如肇慶，物業(yè)費仍按原標準計算，取消公攤更多體現在交易環(huán)節的計價(jià)方式上。

　　總體來(lái)看，按套內建筑面積計價(jià)不影響購房者的實(shí)際支出，現行規定也不影響交易稅費和物業(yè)費、采暖費等的計算。公攤是居住建筑組成的一部分，拋開(kāi)品質(zhì)單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對公攤面積及得房率，更重要的是實(shí)現透明、合理和優(yōu)化。

　　吳璟表示，公攤面積有必要且正在變得更加透明，要讓消費者清楚了解公攤的具體用途，進(jìn)一步保障購房者的知情權。開(kāi)發(fā)企業(yè)也在不斷優(yōu)化戶(hù)型設計，將公攤面積配置到居住者獲得感更強的門(mén)廳、電梯間等部分，實(shí)現良性的得房率優(yōu)化。

　　58安居客研究院院長(cháng)張波表示，公攤本身不會(huì )消失，而是要讓購房者實(shí)實(shí)在在知道自己實(shí)際專(zhuān)屬空間的大小。同時(shí)，不建議一味追求得房率，或使房企過(guò)分壓縮公攤來(lái)減少成本，進(jìn)而導致實(shí)際居住體驗下滑。

　　一些城市正通過(guò)調整容積率計算規則的方式讓利于民。青島、杭州等城市出臺新規，規定小區內部分公共設施和公共空間不再計入容積率或打折計入，套內陽(yáng)臺部分也享受打折優(yōu)惠，這些空間相當于“贈送”給購房者，不再計入公共建筑面積甚至套內建筑面積。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)認為，好房子建設有四大要素，即安全、舒適、綠色、智慧?！胺课蒌N(xiāo)售環(huán)節取消公攤”即是舒適標準的重要體現?！斑^(guò)去，由于公攤面積計入方式不透明和合同條款含糊，購房者總感覺(jué)得房率較低，權益受損。對購房者而言，所購即所得、戶(hù)型不縮水、交易公開(kāi)透明，是購房滿(mǎn)意度的關(guān)鍵所在?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

　　專(zhuān)家表示，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，還需充分釋放剛性和改善性住房需求。公眾對取消公攤的討論是希望公攤部分更加透明、優(yōu)化。下一步，應通過(guò)多部門(mén)政策合力，鼓勵開(kāi)發(fā)商既重視房屋面積的改善提升，也重視小區公共空間的豐富供給，從而顯著(zhù)提升居住質(zhì)量，有力提振住房消費。（中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方）