中國經(jīng)濟網(wǎng)北京6月27日訊（記者 李方） “517”樓市新政的“靴子”終于落地北京。6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》，明確首套房貸最低首付比例調整至20%，利率最低調整為3.5%，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買(mǎi)綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開(kāi)展住房“以舊換新”。

　　此前，上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市已先后落實(shí)“517”樓市新政，調整最低首付比例和房貸利率下限。業(yè)內人士認為，此次政策市場(chǎng)關(guān)注頗多，尤其是此前三個(gè)一線(xiàn)城市房貸政策調整后，市場(chǎng)一直關(guān)注北京政策。此次北京發(fā)布政策，也意味著(zhù)四個(gè)一線(xiàn)城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，一線(xiàn)城市進(jìn)入史上最寬松的購房窗口期。

　　首套房貸利率大幅降至3.5%

　　《通知》提出，購買(mǎi)首套住房，最低首付款比例調整為不低于20%，貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

　　購買(mǎi)二套住房，位于五環(huán)以?xún)鹊?，最低首付款比例調整為不低于35%，貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調整為不低于30%，貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

　　據易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)測算，按照100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計算，此前房貸總利息支出為72.9萬(wàn)，按新政計算，利息總支出為61.7萬(wàn)，共減少11.3萬(wàn)元購房成本。首付方面，以500萬(wàn)總價(jià)新房為例，過(guò)去首付款需要150萬(wàn)，現在則為100萬(wàn)，直接的減負效應有助于提振購房需求。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，“北京首付水平基本與上海一致，值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區，本次調整為五環(huán)內外，與4月30日限購政策調整區域范圍一致，更有利于政策落實(shí)和執行。另一方面，北京大幅降低房貸利率，也與上?；疽恢?，將對購房需求釋放產(chǎn)生較大帶動(dòng)?！?/p>

　　公積金最高可貸160萬(wàn)元

　　《通知》對住房公積金貸款政策作出優(yōu)化，一是降低最低首付款比例，與商貸同步調整。二是對購買(mǎi)二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。

　　其中，對于申請公積金個(gè)人住房貸款購買(mǎi)二星級、三星級綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。對于申請公積金個(gè)人住房貸款購買(mǎi)A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元。對于申請公積金個(gè)人住房貸款購買(mǎi)超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬(wàn)元。

　　此外，對最高額度進(jìn)行了限定，同時(shí)滿(mǎn)足上述多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬(wàn)元，最高貸款額度不超過(guò)160萬(wàn)元。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“公積金最多上浮40萬(wàn)元，超出預期。主要原因在于，近期國家政策明確提出，著(zhù)力推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，滿(mǎn)足居民住房需求的新期待。北京作為領(lǐng)頭羊，自然要率先表態(tài)?！?/p>

　　多孩家庭購買(mǎi)第二套房按首套認定

　　《通知》提出，對本市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭，購買(mǎi)第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認定為首套住房。

　　“這一點(diǎn)市場(chǎng)反饋是非常積極的。因為此類(lèi)家庭購房需求也比較多，本身有換房需求。通過(guò)此類(lèi)政策有助于持續降低購房成本，享受到首套房的政策支持?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

　　“以舊換新”暢通一二手鏈條

　　《通知》還提出，本市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )將搭建對接平臺，鼓勵更多開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭出售舊房購買(mǎi)新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉為購買(mǎi)新房的首付款；如在一定時(shí)期內未能成功出售的，開(kāi)發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

　　根據中指監測數據，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣(mài)”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

　　陳文靜表示，北京屬于“中介優(yōu)先賣(mài)”模式，近兩個(gè)月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條。

　　橫向比較來(lái)看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京“以舊換新”是全國80余城市中力度相對較小的政策，主要是鼓勵中介機構和開(kāi)發(fā)商，給購房者預留一定換房時(shí)間。

　　北京為何沒(méi)有松綁限購政策？

　　此次北京并未調整限購政策，也引發(fā)業(yè)內猜想。李宇嘉認為，“北京出臺政策最晚，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調控上的城市能級最高。在限購政策調整上，更加要考慮‘房住不炒’和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來(lái)刺激性需求，這有舊模式依賴(lài)的痕跡。因此，此次北京盡管調整了政策，但是也沒(méi)有松動(dòng)限購?！?/p>

　　陳文靜認為，未來(lái)北京依然有優(yōu)化空間和預期，下半年隨著(zhù)核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場(chǎng)也有望逐漸筑底企穩。

　　業(yè)內預計北京市場(chǎng)將迎復蘇

　　張大偉表示，北京作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩定，政策力度最高的城市，從2017年開(kāi)始的調控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。但過(guò)于嚴格的政策也誤傷了部分真實(shí)自住需求，從2023年9月開(kāi)始，北京樓市政策小步快走、逐步寬松，累計發(fā)布9次調控政策，政策出臺相對謹慎。

　　中原地產(chǎn)研究院統計數據顯示，截至6月25日，北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬(wàn)套。截至6月25日，上海二手房網(wǎng)簽量21184套，遠超1.8萬(wàn)套“榮枯線(xiàn)”。

　　“從政策力度看，北京政策力度不如上海，所以市場(chǎng)成交量的變化預計會(huì )低于上海。從整體看，北京新政基本符合預期，在市場(chǎng)供需結構變化的情況下，順應市場(chǎng)，針對前期過(guò)嚴的政策微調，有利于市場(chǎng)穩定?！睆埓髠フf(shuō)。

　　58安居客研究院院長(cháng)張波表示，“沒(méi)有意外，北京市場(chǎng)將迎來(lái)復蘇，尤其是一二手房成交量預計在7月會(huì )出現較為明顯的抬頭，本輪政策力度在一線(xiàn)城市中屬于適中，在考慮首套剛需的同時(shí)，對于二套需求也給予了更多政策上的傾斜。預計后續，北京五環(huán)內二手房的成交量會(huì )呈現明顯上升態(tài)勢，同時(shí)五環(huán)外的新房熱度預計也將不斷提升，三季度北上總體復蘇的態(tài)勢會(huì )進(jìn)一步強化，帶動(dòng)更多一二線(xiàn)城市不斷走出市場(chǎng)低谷，購房者的信心預計也將會(huì )不斷增強?！?/p>