中新經(jīng)緯客戶(hù)端1月31日電 (薛宇飛)1月初，在外地工作的張洋(化名)早早就回了家，他決定拿出這幾年的積蓄，在老家買(mǎi)套房，但看了好幾個(gè)樓盤(pán)都不滿(mǎn)意，感覺(jué)位置太偏了�！艾F在大城市的房?jì)r(jià)都在跌，我想再等等�！睆堁笳f(shuō)。

　　進(jìn)入2019年，不少城市的房?jì)r(jià)都在下跌，但從近期公布的數據來(lái)看，多個(gè)一二線(xiàn)城市的新房、二手房?jì)r(jià)格下跌幅度減緩，成交量有所回升。對于樓市是否開(kāi)始回暖的猜測，專(zhuān)家指出，限購、限貸等政策并沒(méi)有退出的條件，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下行壓力依然存在。

　　市場(chǎng)分化 重點(diǎn)城市略回暖 

　　每年春節前，三四線(xiàn)及以下城市都會(huì )迎來(lái)一波回鄉置業(yè)潮，但今年的購房熱情有些消散。58同城、安居客近日發(fā)布的《2019返鄉置業(yè)調查報告》顯示，52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業(yè)的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業(yè)意向人群占比略有下降。

　　與此同時(shí)，2018年底~2019年初，多個(gè)一二線(xiàn)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量卻呈現小幅攀升態(tài)勢。中國社科院財經(jīng)戰略研究院發(fā)布的《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報告(201901)》顯示，在房?jì)r(jià)良性回調的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手房成交量繼續增大。監測發(fā)現，2018年12月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數為110.22，比上月增長(cháng)5.6%。

　　《報告》還稱(chēng)，2018年12月，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)總體繼續向下調整，但下跌速度明顯放緩，下跌城市數量減少。監測顯示，當月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比平均下跌0.308%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)；準一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比平均下跌0.995%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.925個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)平均環(huán)比下跌0.701%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個(gè)百分點(diǎn)。

　　諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年第三周10個(gè)重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、南京、成都、蘇州、武漢、濟南、大連、南寧)新建商品住宅成交數量為17228套，環(huán)比2019年第二周上漲4.64%；2019年第三周10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交13760套，環(huán)比2019年第二周環(huán)比上漲23.72%，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅的成交量環(huán)比，僅蘇州下跌，其余9個(gè)城市均上漲。

　　良性回調 一二線(xiàn)城市需求旺盛 

　　對于重點(diǎn)城市的價(jià)跌量升，中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組認為，這是住房市場(chǎng)的良性調整。近兩個(gè)月重點(diǎn)城市住房成交量隨著(zhù)價(jià)格下降而上升，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較為穩健，潛在的住房需求仍比較旺盛。在價(jià)跌量增的背景下，不僅市場(chǎng)整體風(fēng)險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產(chǎn)調控取得了預期的效果。

　　“年底各類(lèi)城市推盤(pán)節奏加快，整個(gè)市場(chǎng)的供應量保持較高水平，會(huì )使交易數據有所反彈。從部分大城市的表現看，二手房交易略有回暖，隨著(zhù)購房者換房需求得到滿(mǎn)足，新房交易也容易被帶動(dòng)起來(lái)�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯說(shuō)。

　　嚴躍進(jìn)稱(chēng)，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)下跌幅度趨緩與成交量上升同時(shí)出現，本質(zhì)上與需求有關(guān)，即說(shuō)明需求依然強勁，“數據反彈也說(shuō)明部分觀(guān)望者不再等待，選擇積極入市”。

　　網(wǎng)簽備案政策的放松，亦讓房?jì)r(jià)出現上漲“假象”。諸葛找房認為，2018年末部分熱點(diǎn)城市出現的房?jì)r(jià)上漲，與住建部門(mén)對新房?jì)r(jià)格的審核放松有關(guān)，這使得一批高價(jià)項目以正常價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，拉高了新房均價(jià)。國家統計局公布的數據顯示，2018年12月廣州新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲3%，漲幅位居70個(gè)大中城市之首，與當地政府放松網(wǎng)簽備案價(jià)格有較大關(guān)系。

　　難言寬松 上漲與下行壓力并存 

　　雖然有一些市場(chǎng)人士認為，面對較大的經(jīng)濟下行壓力，中國房地產(chǎn)調控政策有可能再次放松。

　　不過(guò)，中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組長(cháng)鄒琳華認為，限購、限貸等行之有效的管控政策仍應保持相對穩定，住房需求管控政策沒(méi)有整體退出的條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據市場(chǎng)形勢變化，對政策進(jìn)行微調，使房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

　　中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組認為，面對錯綜復雜的經(jīng)濟形勢，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力與下跌的壓力將并存。一方面，受全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇、國內經(jīng)濟增長(cháng)預期調低及嚴厲的調控政策的影響，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)短期內仍存在一定的下行壓力；另一方面，一二線(xiàn)城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區，住房供求矛盾在城市化階段長(cháng)期存在，部分一二線(xiàn)城市如北京、上海、廈門(mén)等經(jīng)歷了2017年以來(lái)的持續調整，房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上行主要受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境，一旦外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善，部分一二線(xiàn)城市樓市可能會(huì )率先緩慢回暖。

　　嚴躍進(jìn)表示，2019年上半年新房的供應規模較大，短期市場(chǎng)交易難反彈。從這個(gè)角度看，預計房企依然會(huì )堅持以?xún)r(jià)換量的策略。換而言之，在庫存規模沒(méi)有被積極消化、政策沒(méi)有明顯松動(dòng)的情況下，房企定價(jià)依然會(huì )比較謹慎。

　　同時(shí)，市場(chǎng)分化不可避免。上述項目組認為，2018年12月三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)平均環(huán)比下跌幅度在擴大，這類(lèi)城市房?jì)r(jià)短期也將以繼續向下調整為主。(中新經(jīng)緯APP)