“房住不炒”效應凸顯 投機客全面退潮

　　多地樓市出現政策松動(dòng)和微調

　　2019年樓市或溫和回歸理性

　　去年中國樓市出現調整，尤其是下半年調整力度較大，近段時(shí)間，部分城市也出現了政策松動(dòng)和微調。專(zhuān)家預計，2019年“房住不炒”的政策主基調不會(huì )有實(shí)質(zhì)性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時(shí)，著(zhù)力打壓投資、投機性需求。隨著(zhù)去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，部分城市、部分區域2019年調控政策出現微調也在預期之中。

　　多地松綁房地產(chǎn)調控政策

　　近一個(gè)多月來(lái)，多個(gè)地方城市松綁了限購或者限售政策。其中，最為明確的是山東菏澤市，明確提出取消限售條件，這被理解成為“打響樓市松綁令的第一槍”。緊接著(zhù)不少城市紛紛放寬購房限制。

　　1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務(wù)體系，探索放寬澳門(mén)居民在購房等方面的限制。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發(fā)布通知，暫�！皳u號售房”規則。2018年12月底，廣州市出臺最新規定，可異地提取公積金進(jìn)行購房；幾乎同時(shí)，佛山市取消了購房最低準入條件。

　　回顧2018年，房地產(chǎn)調控政策由緊到松。相對應的是，地方政府政策層面也出現明顯的兩階段變化：前三季度堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，涉及四限政策持續高壓，整治市場(chǎng)秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有松動(dòng)的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是明確提出取消限售條件。

　　2018年12月，社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》指出，綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，進(jìn)入2018年下半年后，隨著(zhù)持續三年的調控政策逐漸顯現效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價(jià)率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進(jìn)入上升通道。

　　業(yè)內人士分析認為，2018年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任�；�于此，未來(lái)“房住不炒”、因城施策的政策主基調保持不變，在支持居民合理居住型需求的同時(shí)，著(zhù)力打壓投資、投機性需求，緩解熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力。

　　聯(lián)系到近期菏澤取消限售，有分析認為本輪調控政策預期將出現轉變，更多城市或將跟進(jìn)松綁調控。尤其是那些庫存壓力較大的城市，放松調控的可能性更大。

　　新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷分析認為，當前，市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主流�！跋拶彽哪康氖菫榱讼拗仆稒C，既然投機客全面退潮，放松限購就成為穩定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶(hù)門(mén)檻、降低社保條件、降低人才標準，都會(huì )增加市場(chǎng)成交量�！�

　　在他看來(lái)，限價(jià)政策也有放松跡象�！耙恍┏鞘性谑袌�(chǎng)下行時(shí)放松高端盤(pán)價(jià)格，釋放高價(jià)地入市，順勢解決了高端盤(pán)‘堰塞湖’問(wèn)題。部分一二線(xiàn)城市房貸利率下調已經(jīng)成為小趨勢，也會(huì )推動(dòng)住宅市場(chǎng)的回溫�！�

　　部分城市存在政策回調動(dòng)力

　　至于政策放松的邊界在哪里？歐陽(yáng)捷認為，“限購政策將出現普遍性放松，但不會(huì )是取消限購。放松的邊界將聚焦在限購條件上，比如農民進(jìn)城買(mǎi)房即可落戶(hù)，本科落戶(hù)降為中專(zhuān)可落戶(hù)，社保年限可以降為半年甚至更低�！�

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨逆周期調節的時(shí)機，政策放松恰是逆周期調節的預調微調�！睔W陽(yáng)捷表示，地方政府適度放松調控，吸引房企買(mǎi)地，金融機構下調利率，都在助推市場(chǎng)回溫�！安贿^(guò)，‘房住不炒’仍是長(cháng)期定位，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，放松不等于放開(kāi)，調控也不會(huì )退出�！�

　　在業(yè)內看來(lái)，局部市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售持續遇冷是政策松綁的主要原因。2018年，全年商品住宅成交規模較2017年微增，城市市場(chǎng)格局也發(fā)生了明顯變化。尤其隨著(zhù)“因城施政、分類(lèi)調控”的逐步貫徹實(shí)施，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市市場(chǎng)分化愈加顯著(zhù)，城市熱點(diǎn)輪動(dòng)的勢頭方興未艾。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，從2018全年成交結構來(lái)看，三四線(xiàn)市場(chǎng)依然是商品房成交規模主力，占比上升至69%，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市成交規模繼續同比下降。該機構認為，考慮到2018年下半年以來(lái)市場(chǎng)持續低迷、觀(guān)望情緒蔓延，部分三四線(xiàn)城市項目已經(jīng)降價(jià)搶跑，預計2019年城市市場(chǎng)成交規模整體將下滑，而政策回調壓力主要集中在需求透支和購買(mǎi)力不足的部分二線(xiàn)和大多數三四線(xiàn)城市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，近期全國部分城市出現了政策調整，“這說(shuō)明政策放松會(huì )考慮很多內容，目前是試探階段，比較謹慎�！眹儡S進(jìn)認為，“對于涉及房?jì)r(jià)、市場(chǎng)交易秩序、市場(chǎng)預期等概念，政策的松綁相對會(huì )謹慎，不會(huì )輕言放松。對于市場(chǎng)成交量、庫存、物業(yè)結構等概念，政策上相對會(huì )有所放松，體現了‘政策分類(lèi)指導’的導向�！�

　　預計不同城市間表現仍將出現分化

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)人士分析認為，考慮到當前市場(chǎng)已經(jīng)轉冷，項目去化率已經(jīng)有明顯的下調，而菏澤、珠海等局部政策放松后，調控放松預期被進(jìn)一步強化。但是，購買(mǎi)力嚴重不足是制約三四線(xiàn)成交的最大障礙，大部分三四線(xiàn)市場(chǎng)仍然勢必進(jìn)入深度調整期，預計2019全年不同城市間表現仍將出現分化。

　　易居房地產(chǎn)研究院分析預測，2019年全國商品房銷(xiāo)售面積可能呈現小幅下降態(tài)勢，預計全年同比下降6%左右，在持續四年增長(cháng)后再次轉降。因此，易居方面在《2018-2019年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》中預測指出，2019年全國樓市將延續2018年8月開(kāi)始的降溫進(jìn)程，全國多數地區的樓市都處于過(guò)冬狀態(tài)。

　　該機構據此分析指出，“相關(guān)部門(mén)必須密切關(guān)注降溫節奏與幅度，轉變調控思路，由之前兩年多的緊縮型調控，慢慢過(guò)渡到擴張型調控；政策重心由防房?jì)r(jià)大起，轉向防大落。以確保全國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現‘軟著(zhù)陸’，朝著(zhù)平穩健康的發(fā)展方向推進(jìn)�！�

　　針對2019年的政策走勢，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關(guān)部門(mén)和地方政府同時(shí)將關(guān)注地產(chǎn)領(lǐng)域包括銷(xiāo)售量、投資量、價(jià)格等下行所帶來(lái)的壓力，進(jìn)而出現各類(lèi)托底和提振的政策內容。從寬松的角度看，對于一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房標準、二套房貸認定、限價(jià)、限售、限購、公積金政策等方面，會(huì )有放松的可能。

　　“房地產(chǎn)需求端的政策將進(jìn)一步寬松。其中房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上將對限購、限售等政策做進(jìn)一步調整，尤其是一些房?jì)r(jià)上漲幅度有效控制、市場(chǎng)交易下行力度大的城市，預計放寬的可能性較大�！币拙友芯吭涸趫蟾嬷羞M(jìn)一步指出。

　　值得一提的是，社科院在2018年12月發(fā)布的報告中也同樣指出，綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計2019年市場(chǎng)仍將保持總體回調、平穩釋放的總體走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區和租賃市場(chǎng)仍存在供需矛盾緊張、市場(chǎng)預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。

　　社科院的報告由此預計，未來(lái)，一線(xiàn)城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度；二線(xiàn)城市可能最具放松的沖動(dòng)和條件，激活樓市的熱度；三四線(xiàn)城市可能動(dòng)用干預之手，極力維護樓市的溫度。