中新社香港11月21日電 題：港九新界全面走低 香港樓市“寒意漸濃”

　　作者 阮曉

　　港九新界全面走低，成交量驟減，二手市場(chǎng)幾乎“冰封”，租金下跌，機構看空，市場(chǎng)信心不足……多個(gè)下調跡象顯現，與這里遲遲不肯回落的氣溫相比，香港樓市“寒意漸濃”。

　　據最新中原城市領(lǐng)先指數，截至11月16日，港島、九龍、新界東西二手私人住宅樓價(jià)較10月再出現3%左右的下跌。下跌幅度最大的地區并非位于供應較為充足的新界偏遠地區，而是市中心的港島區，跌幅達3.46%。

　　其中，被視為樓市風(fēng)向標的藍籌屋苑幾乎出現全面回調。十大藍籌屋苑中，跌幅最大的嘉湖山莊較8月高位曾一度跌近22%，位于港島區的康怡花園、海逸半島及太古城也分別錄得4%至8%不等的跌幅。

　　記者走訪(fǎng)香港樓盤(pán)及中介時(shí)，有前線(xiàn)地產(chǎn)經(jīng)紀透露，嘉湖山莊在8、9月間出現三房單位驟降逾160萬(wàn)港元出售的個(gè)案，跌近25%。太古城已回落至2017年12月水平，2018年內所有漲幅被完全抵消，預計第四季仍有5%左右的下跌空間。

　　據特區政府最新數據，住宅物業(yè)成交量由第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。二手市場(chǎng)被業(yè)內人士形容呈現“冰封”態(tài)勢。利嘉閣地產(chǎn)經(jīng)紀對記者說(shuō)，曾連續3個(gè)月月成交量過(guò)30宗的黃埔花園，自9月開(kāi)始每月只有3至4個(gè)單位售出，銳減超過(guò)8成。

　　成交量的下降還反映在按揭申請宗數上。據中原按揭資料，9月按揭申請宗數只錄得7977宗，較8月跌56%，是近10年內的最大跌幅。豪宅虧本甩賣(mài)、準“地王”流拍等新聞頻現，被視為反映樓市剛需的租金也出現回調跡象。據美聯(lián)物業(yè)數據，9月租金或較上月出現0.2%的回調。

　　多個(gè)調整跡象顯示香港樓市“拐點(diǎn)”或已悄然到來(lái)。特區政府經(jīng)濟顧問(wèn)歐錫熊近日表示，香港住宅樓價(jià)在7月見(jiàn)頂，預計樓市調整仍將持續，而未來(lái)12月美國利率或進(jìn)一步上升，屆時(shí)也將對樓市走勢產(chǎn)生影響。

　　香港浸會(huì )大學(xué)財務(wù)及決策系副教授麥萃才接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)指，市場(chǎng)對于美國利率會(huì )進(jìn)一步上升已達成共識，差異只存在于加息步伐上。美息上升，港息跟隨，超低息環(huán)境的終結對未來(lái)樓市來(lái)講絕對是負面信息。市場(chǎng)預期信心不足，也將令更多買(mǎi)家在短期內維持觀(guān)望態(tài)勢，令本已淡靜的樓市難以被再度炒熱。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟的影響也不容忽視。專(zhuān)家普遍認為，外部貿易環(huán)境存在不確定性，香港作為國際貿易中心定會(huì )受到影響，當貿易領(lǐng)域的影響擴展到就業(yè)及薪資水平時(shí)，將直接增加置業(yè)人士的供樓負擔，進(jìn)而對樓市產(chǎn)生下行壓力。

　　長(cháng)遠而言在決定樓市走向的供求關(guān)系上，特區政府正更新《長(cháng)遠房屋策略》下一個(gè)10年房屋供應目標。除將繼續供應私人住宅外，增加公營(yíng)房屋供應的明確訊息，或令此前搖擺不定的“夾心階層”對公營(yíng)房屋充滿(mǎn)更多期待。

　　香港房屋委員會(huì )資助房屋小組委員會(huì )主席黃遠輝對記者說(shuō)，現時(shí)樓市的調整幅度遠未到需要改變大的房屋政策的時(shí)機，對長(cháng)策的堅持將讓輪候公屋人士對置業(yè)更有信心，長(cháng)遠來(lái)講將平抑目前遠高出市民負擔能力、并不合理的樓價(jià)。

　　雖面臨諸多挑戰，但業(yè)內人士認為，特區政府手上并非毫無(wú)籌碼。樓市處于上升周期時(shí)，香港金管局共推出8輪逆周期措施。金管局總裁陳德霖日前表示，若確認樓市進(jìn)入下行周期，將考慮放寬逆周期措施。

　　仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平表示，特區政府有能力透過(guò)撤銷(xiāo)特別印花稅、檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率這3項冷卻樓市的措施，減緩宏觀(guān)環(huán)境持續增加的下行風(fēng)險，令樓價(jià)“軟著(zhù)陸”。

　　戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻對記者說(shuō)，目前樓市下調趨勢已經(jīng)明確，未來(lái)特區政府對于希望樓市下調到何等程度才放松逆周期措施，應有更清晰目標。(完)