■ 王麗新

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會(huì )議在北京召開(kāi)。會(huì )議提出，2026年要著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這方面重點(diǎn)之一是：結合城市更新、城中村改造盤(pán)活利用存量用地。

在筆者看來(lái)，如何打破存量土地沉睡僵局，讓其真正“動(dòng)起來(lái)”，是當前房地產(chǎn)行業(yè)與城市建設亟待破解的關(guān)鍵命題。但盤(pán)活存量土地絕非單一主體的獨角戲，而是需要政府、金融機構、企業(yè)與社會(huì )資本多方協(xié)同，打出一套精準施策的“組合拳”。

加大專(zhuān)項債收儲存量土地力度，是地方政府層面撬動(dòng)沉睡土地的“先手棋”。近年來(lái)，地方政府專(zhuān)項債券在穩投資、補短板中發(fā)揮著(zhù)重要作用，將其投向閑置土地收儲領(lǐng)域，既能緩解房企的資金壓力，又能為城市規劃騰出空間。

一方面，專(zhuān)項債資金具有成本低、期限長(cháng)的優(yōu)勢，地方政府可通過(guò)專(zhuān)項債收儲房企手中的閑置土地，這既能增強企業(yè)流動(dòng)性，又能助其償還債務(wù)、保障項目建設及開(kāi)發(fā)閑置土地，進(jìn)而加速行業(yè)風(fēng)險出清。另一方面，政府統一收儲后，可結合促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的新規劃，重新定位與整理低效用地，為建設智慧城市掃清障礙。

相關(guān)工作已經(jīng)取得積極成效，據中指研究院監測數據，截至12月12日，各地公示擬使用專(zhuān)項債收回收購存量閑置土地數量超5000宗，擬收儲用地面積超2.6億平方米。2026年，預計存量土地收儲會(huì )繼續擴圍。但需要注意的是，專(zhuān)項債的使用必須強化監管，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用，精準流向低效閑置的存量土地，真正實(shí)現“儲得好、用得準”。

除政策支持之外，盤(pán)活存量閑置土地，市場(chǎng)化模式同樣重要。引入“AMC（資產(chǎn)管理公司）+企業(yè)+金融機構+其他”合作模式，是市場(chǎng)化盤(pán)活閑置土地的“關(guān)鍵招”。AMC作為化解金融風(fēng)險的專(zhuān)業(yè)機構，具備資金、資源與資產(chǎn)處置經(jīng)驗等多重優(yōu)勢，房企擁有項目開(kāi)發(fā)與運營(yíng)的實(shí)操能力，政府、金融機構等則是市場(chǎng)化盤(pán)活不可或缺的力量。

AMC可通過(guò)收購房企的存量土地相關(guān)債權，幫助房企剝離不良資產(chǎn)，引入新的金融機構乃至新投資主體，帶來(lái)可以啟動(dòng)項目的首筆增量資金；在此之后，聯(lián)合具備優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)能力的房企或者代建公司，對閑置土地進(jìn)行重新評估與建設開(kāi)發(fā)。這種模式目前已發(fā)展成為可靈活復制、可推廣的范式。比如，對于區位條件較好的土地，可加快推進(jìn)住宅與配套設施建設，激活區域市場(chǎng)；對于周邊有產(chǎn)業(yè)基因的土地，則可調整開(kāi)發(fā)用途，轉向開(kāi)發(fā)運營(yíng)保障性住房、人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區等。如此一來(lái)，該模式既能為AMC拓展業(yè)務(wù)邊界，也能為超大特大城市核心區再開(kāi)發(fā)提供金融工具箱，未來(lái)有望在紓困和城市更新賽道發(fā)揮更多價(jià)值。

鼓勵社會(huì )資本參與，與城市更新深度融合，營(yíng)造新消費場(chǎng)景，是激活存量土地價(jià)值的新模式。存量土地盤(pán)活不應局限于傳統的住宅開(kāi)發(fā)，更要與城市更新、產(chǎn)業(yè)升級相結合，挖掘土地的復合價(jià)值。

社會(huì )資本具有敏銳的市場(chǎng)洞察力與靈活的運營(yíng)模式，可引導其參與到存量土地的開(kāi)發(fā)中來(lái)，圍繞新消費、新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)做文章。例如，將位于城市核心區域的閑置工業(yè)用地、商業(yè)用地，改造為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園、沉浸式商業(yè)街區、智慧康養社區等，這既能盤(pán)活存量資產(chǎn)，又契合當下居民多樣化的消費需求。此外，在城市更新的框架下，存量土地的開(kāi)發(fā)可同步完善交通、教育、醫療等公共配套設施，實(shí)現“以地興城、以城促產(chǎn)”的良性循環(huán)，讓存量土地真正成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的新引擎。

房地產(chǎn)行業(yè)的轉型之路，道阻且長(cháng)但行則將至。盤(pán)活存量土地，不僅是化解當下行業(yè)風(fēng)險的迫切需要，更是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴張轉向高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。接下來(lái)，政府、市場(chǎng)、企業(yè)各司其職、協(xié)同發(fā)力，讓存量土地真正“動(dòng)起來(lái)”，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力，激活城市發(fā)展新動(dòng)能，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)步入穩健發(fā)展新階段。