■ 王麗新

　　5月份以來(lái)，三則消息讓現房銷(xiāo)售再次成為熱議話(huà)題：一是河南省信陽(yáng)市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現房銷(xiāo)售；二是近期國家金融監督管理總局表態(tài)，加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，讓購房者對全面實(shí)施現房銷(xiāo)售有所期待；三是不少企業(yè)將現房作為賣(mài)點(diǎn)吸引購房者買(mǎi)房，推動(dòng)現房銷(xiāo)售在市場(chǎng)中的占比穩步提升。

　　當前，現房銷(xiāo)售模式已從試行開(kāi)始向推行過(guò)渡。據中指研究院不完全監測，2022年末以來(lái)，全國已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校┏雠_現房銷(xiāo)售相關(guān)支持政策。截至目前，合肥、鄭州等地明確進(jìn)行現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，海南、雄安已全面進(jìn)行現房銷(xiāo)售。從市場(chǎng)交易端來(lái)看，現房銷(xiāo)售占比逐年提升。國家統計局數據顯示，現房銷(xiāo)售在商品住宅銷(xiāo)售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。

　　那么，現房銷(xiāo)售時(shí)代來(lái)了嗎？在筆者看來(lái)，結合當前的市場(chǎng)情況來(lái)看，現房銷(xiāo)售需順勢而為，更需“因城施策”，循序漸進(jìn)式推行。當然，從長(cháng)期來(lái)看，現房銷(xiāo)售是新方向，有優(yōu)勢也有挑戰，若全面實(shí)施，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生多方面影響。

　　首先，利好購房者?，F房銷(xiāo)售實(shí)現“供應即實(shí)景”。對購房者而言，是從“圖紙買(mǎi)房”到“實(shí)景消費”的質(zhì)變，會(huì )避免傳統期房銷(xiāo)售中交房“貨不對板”、延期交房糾紛以及爛尾的風(fēng)險。一方面，現房銷(xiāo)售可實(shí)現“交房即交證”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，現房銷(xiāo)售會(huì )加快去庫存速度。此外，房屋品質(zhì)可見(jiàn)可測，可與資產(chǎn)價(jià)值深度綁定，核心城市優(yōu)質(zhì)地段現房更有“品質(zhì)溢價(jià)”空間。

　　其次，考驗房企綜合能力?，F房銷(xiāo)售模式考驗房企的開(kāi)發(fā)模式、資金鏈、產(chǎn)品力等全方位綜合能力。一是回款周期對現金流影響較為明顯，一般來(lái)說(shuō)，期房預售模式下，周轉能力較強的房企從拿地開(kāi)始平均6個(gè)月內可以見(jiàn)到回款，現房銷(xiāo)售意味著(zhù)項目竣工后回款，回款周期延長(cháng)2年至3年；二是融資結構需從中短期向中長(cháng)期調整，尤其是有息負債更需轉化為長(cháng)周期且低成本融資，才能更好地穩住回報率；三是倒逼房企摒棄“速度優(yōu)先”開(kāi)發(fā)模式，抓“精細化管理”和提升產(chǎn)品力，建立從拿地到交付的全流程品質(zhì)管控體系，加大研發(fā)投入，讓產(chǎn)品向綠色化和智能化轉型，才能擴大市場(chǎng)占有率。

　　最后，配套支持措施是關(guān)鍵。在期房轉現房銷(xiāo)售模式變化過(guò)程中，要解決可能出現的購房者購房成本高、開(kāi)發(fā)商沉淀資金周期更長(cháng)以及新房供應規?？焖倏s量導致的階段性供需失衡等問(wèn)題，這就意味著(zhù)配套政策是關(guān)鍵，可從土地、財稅政策等方面發(fā)力。一是建立“現售+預售”的雙軌并行機制；二是“因城施策”，配套細則差異化，如庫存高企城市出臺“現房銷(xiāo)售鼓勵政策”，對購買(mǎi)現房的購房者進(jìn)行契稅補貼，允許房企分期繳納現房銷(xiāo)售項目的土地出讓金等；三是構建多元化融資渠道，如鼓勵銀行設立“現房開(kāi)發(fā)專(zhuān)項貸款”，延長(cháng)貸款期限，合理合規地支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行“現房項目收益債券”，將綠色建筑、裝配式現房項目納入綠色信貸支持范圍等；四是財稅政策銜接，如考慮推遲現房項目土地增值稅預繳時(shí)間，補貼房企融資成本等。

　　總而言之，結合市場(chǎng)現狀與房地產(chǎn)轉型方向來(lái)看，構建“期房與現房并存、增量與存量互補”的新發(fā)展模式已在路上，但未來(lái)仍需政策引導、市場(chǎng)培育與金融創(chuàng )新協(xié)同推進(jìn)現房銷(xiāo)售制度，助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。