近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分項目、部分城市出現局部供過(guò)于求情形，導致房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格出現較大幅度回落，對實(shí)體經(jīng)濟的需求端、資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)端和金融機構的負債端產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)帶有顯著(zhù)的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣、社會(huì )關(guān)注度高，加強預期管理對穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性。2025年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)并作出重要部署，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、防范化解系統性風(fēng)險提供了方向指引。要全面辯證認識當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢，深入貫徹落實(shí)黨中央決策部署，切實(shí)改善和穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，為國民經(jīng)濟平穩運行提供有力支撐。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來(lái)源，在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位舉足輕重。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，事關(guān)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局穩定，事關(guān)人民群眾切身利益。從上世紀80年代初進(jìn)行住房試點(diǎn)改革開(kāi)始，到1998年實(shí)行房地產(chǎn)商品化市場(chǎng)化改革，再到2003年進(jìn)一步深化房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，我國實(shí)現了從福利分房到主要通過(guò)市場(chǎng)解決住房的重大轉變，用20多年時(shí)間快速改善了城鄉居民居住條件。新時(shí)代以來(lái)，我國進(jìn)入城鎮化快速發(fā)展時(shí)期，也是居民住房條件顯著(zhù)改善的時(shí)期。2020年，我國城鎮人均住房建筑面積達到38.6平方米，較10年前增加約7平方米?！笆奈濉睍r(shí)期全國商品住房累計銷(xiāo)售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，到2024年底城鎮人均住房建筑面積達到41平方米左右，戶(hù)均住房超過(guò)1.1套，建成世界規模最大的城市住房保障體系，有力促進(jìn)了我國城鎮化和經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展。

從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀況看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深度調整。必須認清其根源，才能對癥下藥，通過(guò)有力政策舉措，穩定市場(chǎng)預期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。從深層次看，伴隨城鎮化從快速增長(cháng)期轉向穩定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化，集中體現在以下幾個(gè)方面。一是住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。二是居民需求總體上從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變，對提升居住品質(zhì)愿望更為強烈。三是房地產(chǎn)企業(yè)的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類(lèi)制造業(yè)”升級為“產(chǎn)品—服務(wù)—運營(yíng)”一體化。無(wú)論從家庭住房擁有率、房?jì)r(jià)/收入比、房?jì)r(jià)/租金比等指標看，還是結合房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款比重、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實(shí)觀(guān)察，傳統房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一新變化，有觀(guān)點(diǎn)認為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性下降了。顯而易見(jiàn)，這種觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。要看到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟指標均有顯著(zhù)影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)。2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值的比重合計達13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬(wàn)人。近年來(lái)，盡管我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規模有所下降，但住房服務(wù)、二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域市場(chǎng)規模仍然保持較快增長(cháng)，發(fā)展潛力依然巨大。從國際經(jīng)驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達國家，目前房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值的比重平均都在10%以上，依然是經(jīng)濟保持穩定的重要支撐和社會(huì )財富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產(chǎn)建設強度仍然較高。有關(guān)研究機構以此推算，我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬(wàn)—1490萬(wàn)套之間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不小的市場(chǎng)潛力。

還要看到，從城市化發(fā)展水平看，我國房地產(chǎn)轉型發(fā)展空間依然十分廣闊?？偭糠矫?，考慮公攤面積情況，我國城鎮人均住房使用面積約為35平方米，與韓國和新加坡基本接近，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶(hù)籍人口城鎮化率不足50%，新落戶(hù)農民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放，向大城市集中、城市之間流動(dòng)趨勢仍將持續相當長(cháng)時(shí)間。結構方面，我國城鎮人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶(hù)占比接近40%，約有7%的城鎮家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。此外，還有一些社會(huì )經(jīng)濟因素變化也在誘致新的住房需求。如家庭結構小型化催生細分市場(chǎng)需求，“人才紅利”引領(lǐng)需求升級。品質(zhì)方面，老舊小區改造是一個(gè)持續的過(guò)程，按照20年以上住宅小區算為老舊小區的標準，將陸續有大量住宅進(jìn)入“老齡化”階段。目前僅城鎮范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會(huì )創(chuàng )造出約7億平方米的更新替代需求。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，關(guān)系我國經(jīng)濟大盤(pán)穩定。2024年9月26日中央政治局會(huì )議明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”、“推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，堅定推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。有關(guān)部門(mén)打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳，統籌防風(fēng)險和促轉型，堅持市場(chǎng)化、法治化原則，加強銷(xiāo)售資金監管，推動(dòng)地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，“白名單”項目擴圍增效，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，保交樓、保交房任務(wù)全面完成。同時(shí)，統籌惠民生和穩增長(cháng)，2025年以來(lái)，38個(gè)城市開(kāi)展老舊住房自主更新、原拆原建，266個(gè)地級及以上城市建立住房保障輪候庫，以需定建、以需定購增加保障性住房供給，穩步實(shí)施城中村和危舊房改造，推動(dòng)無(wú)障礙適老化設施建設，城市更新取得重要進(jìn)展。適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規范，推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個(gè)城市實(shí)施房屋全生命周期安全管理制度試點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈升級不斷加快。2025年以來(lái)，我國新房和二手房交易總量基本穩定，房?jì)r(jià)降幅持續收窄。到2025年10月，狹義庫存規模已經(jīng)較2025年1—2月的高點(diǎn)下降4285萬(wàn)平方米，短期去庫存壓力顯著(zhù)減輕。

在各項政策支持下，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩定，但也有一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在止跌回穩過(guò)程中出現波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續下降態(tài)勢。對于這些現象，要客觀(guān)分析、正確看待。一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場(chǎng)出清需要時(shí)間；另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展潛力和空間巨大，但轉化為當前發(fā)展動(dòng)力和信心也需要一個(gè)過(guò)程。綜合各種因素看，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節點(diǎn)，新舊模式轉換需要時(shí)間，市場(chǎng)行為邏輯轉變也需要時(shí)間。要深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律，正確認清當前形勢，保持戰略定力，積極主動(dòng)作為，以更有力更精準的舉措，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，持續改善和穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，盡可能縮短調整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康高質(zhì)量發(fā)展。

保持政策力度。政策預期上，政策力度要符合市場(chǎng)預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術(shù)，導致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。政策協(xié)調上，強化政策一致性評估，房地產(chǎn)受經(jīng)濟發(fā)展階段、宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、居民收入增速等整體預期影響明顯，要以更好滿(mǎn)足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關(guān)限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產(chǎn)政策與其他宏觀(guān)政策取向一致。政策儲備上，做好風(fēng)險防范和應對預案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對。

做好供給管理。供給端要嚴控增量、盤(pán)活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時(shí)有序推動(dòng)“好房子”建設。徹底改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，支持房企加快從以新房銷(xiāo)售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉型。以構建新模式為牽引推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時(shí)機，深化住房公積金制度改革，推動(dòng)新舊模式平穩轉換。鼓勵不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金繼續擴大范圍，對使用年限超期的土地試點(diǎn)探索建立土地出讓金補繳機制，穩定社會(huì )資本的投資預期和投資信心。

加強信息和輿論引導。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格等關(guān)鍵指標監測。住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房?jì)r(jià)格直接關(guān)系群眾利益，更受群眾關(guān)注。除價(jià)格之外，對直接影響社會(huì )預期的關(guān)鍵指標和關(guān)鍵事件也要加強監測，如房地產(chǎn)投資、法拍房數量、房企倒閉或債務(wù)重組等，對于敏感性指標的發(fā)布要做好專(zhuān)家解讀。統籌發(fā)揮各級主流媒體、傳統媒體和新媒體作用，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策解讀和輿情分析，特別是要加強對有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些重要指標變動(dòng)的解釋?zhuān)龑藗儚恼w上客觀(guān)看待我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。同時(shí)，對企業(yè)、機構和個(gè)人通過(guò)自媒體等散布有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不實(shí)信息進(jìn)行及時(shí)管控，多措并舉推動(dòng)社會(huì )形成對房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性預期。

執筆：鐘庭軍