本報記者 楊 潔

　　“盼星！盼月！終于等到您回家”——這是鄭州一個(gè)“保交房”項目表達的對于業(yè)主到來(lái)的喜悅，而這份喜悅實(shí)則凝聚了各方的共識與努力。

　　自2022年7月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議提出“保交樓、保民生”的政策方向后，關(guān)于“保交樓”的各類(lèi)支持舉措不斷推出。今年以來(lái)，政策支持力度“更上一層樓”，從“保交樓”到“保交房”，各地因城施策，金融機構做好相關(guān)服務(wù)，多方合力馳援房企，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了積極變化。

　　近期，《證券日報》記者實(shí)地探訪(fǎng)河南省鄭州市兩個(gè)順利交付的“保交房”項目。記者了解到，正是政策支持、政府統籌、金融發(fā)力等因素共同促成了項目的順利交付，而交付也進(jìn)一步鼓舞了當地對于樓市的信心。

　　事實(shí)上，作為保交房“一項目一策”處置模式在全國的首個(gè)試點(diǎn)城市，鄭州“保交房”工作的推進(jìn)是全國“保交房”工作的縮影，也對其他城市繼續推進(jìn)“保交房”具有一定程度的樣本意義。

　　鄭州多樓盤(pán)順利交付

　　市場(chǎng)整體信心增強

　　走進(jìn)被鄭州市民譽(yù)為“高新區品質(zhì)改善住房天花板”的金橋西棠小區，現代式景觀(guān)園林、上千種綠植綠意盎然、互動(dòng)式的水系與草坪映入眼簾，隨處可見(jiàn)的休閑沙發(fā)及座椅上坐滿(mǎn)了前來(lái)看房以及咨詢(xún)的購房者，該樓盤(pán)的火熱程度可見(jiàn)一斑。

　　與此形成巨大反差的是，該樓盤(pán)曾是鄭州市高新區“保交樓”重點(diǎn)項目。記者在采訪(fǎng)中了解到，金橋西棠項目原由當地兩大房企金橋和永威聯(lián)合開(kāi)發(fā)，2021年底，先因股東之間糾紛被曝“永威退出”，隨后又有超10億元資金被股東挪用的消息傳來(lái)，一時(shí)之間，金橋西棠項目陷入巨大爭議中。

　　為做好“保交樓”工作，鄭州市高新區成立了“永威西棠”專(zhuān)班組。針對業(yè)主擔心的資金保障問(wèn)題，2022年7月2日，該專(zhuān)班組表示，在多方協(xié)調下10.115億元被股東挪用資金已追回，將由鄭州市高新區管委會(huì )委派國資公司監管項目資金使用，10.115億元追回的資金、后續銷(xiāo)售收入全部轉入國資名下監管賬戶(hù)，用于保障后續項目建設，專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉運行。

　　最終，在多方共同努力下，金橋西棠項目于2024年7月15日正式交付。該項目銷(xiāo)售中心工作人員透露，項目共規劃房屋2500套左右，目前已售出近90%。

　　鄭州某房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴《證券日報》記者，金橋西棠項目風(fēng)波事件代表著(zhù)一類(lèi)“保交房”項目存在的問(wèn)題，也給市場(chǎng)起到了警示作用，即如何加強對預售資金的監管。

　　“目前，河南省已經(jīng)實(shí)行預售資金專(zhuān)項監管。為確保預售資金安全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監管范圍?！痹摲慨a(chǎn)中介經(jīng)理進(jìn)一步介紹，包括工商銀行、建設銀行、中原銀行、鄭州銀行等在內的多家商業(yè)銀行分支機構具備承接商品房預售資金監管業(yè)務(wù)資格。

　　鄭州市一家商業(yè)銀行工作人員告訴記者，為了確保專(zhuān)項資金落到實(shí)處、取得實(shí)效，該行積極配合“保交房”工作安排，嚴格按照資金監管協(xié)議，做好資金監管和支付工作，保障資金使用的合規性。

　　在多位業(yè)主以及從事房地產(chǎn)工作的人士看來(lái)，金橋西棠項目的順利交付，為鄭州“保交房”工作起到了積極的示范和借鑒作用，也在一定程度上增強了市場(chǎng)的整體信心。

　　今年9月份，鄭州市民口中“最大的爛尾樓”中原區啟福城項目也終于實(shí)現交房?！蹲C券日報》記者在現場(chǎng)看到，啟福城·慧苑小區門(mén)口人頭攢動(dòng)，水電、吊頂、裝修、封陽(yáng)臺等各類(lèi)商家及裝修隊聚集在此，招攬生意。小區內，一幅寫(xiě)著(zhù)“盼星！盼月！終于等到您回家”的紅色條幅格外醒目。

　　“歷經(jīng)十年，終于交房了，心里的一塊兒石頭也落地了。感謝‘保交樓’政策，救活了啟福城，保障了我們購房者權益?！毙^內一位業(yè)主表示。

　　金橋西棠項目、啟福城項目的交付只是鄭州“保交樓”“保交房”工作的一個(gè)縮影。8月23日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì )上，住房和城鄉建設部副部長(cháng)董建國表示，指導各地實(shí)行“一項目一方案一專(zhuān)班一銀行一審計一法官”處置模式。該模式在鄭州首先試點(diǎn)探索，將向全國推廣。

　　金融支持房地產(chǎn)有力有效

　　“白名單”項目融資加速推進(jìn)

　　“保交房”需要多方合力，其中，資金是關(guān)鍵一環(huán)。

　　自今年年初城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制正式建立后，一系列政策陸續推出，各地“白名單”項目加速落地。與此同時(shí)，商業(yè)銀行落實(shí)盡職免責要求“應貸盡貸”，為房企融資打開(kāi)新渠道。

　　董建國在前述新聞發(fā)布會(huì )上表示：“目前，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過(guò)了‘白名單’項目5300多個(gè)，審批貸款金額近1.4萬(wàn)億元，這些資金正在按照項目的工程進(jìn)度陸續發(fā)放到位，有力支持了項目建設交付?！?/p>

　　“現在大家常說(shuō)的‘保交房’其實(shí)并非曾經(jīng)都爛尾過(guò)，而是當地政府梳理出一批‘白名單’項目，這些項目中的樓盤(pán)必須要保質(zhì)保量完成按時(shí)交付、交房，我們稱(chēng)為‘保交房’，主要針對市場(chǎng)上那些讓客戶(hù)沒(méi)有太多信心的樓盤(pán)?！编嵵菔幸幻麖氖路康禺a(chǎn)銷(xiāo)售工作的人士告訴記者。

　　《證券日報》記者從中原銀行獲悉，在鄭州市保交房、安置房建設攻堅戰中，中原銀行鄭州分行“真金白銀”的助力從未間斷。該行積極落實(shí)國家政策，迅速成立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作專(zhuān)班，逐個(gè)對接項目，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，全力推進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效，今年以來(lái)對“白名單”項目批復貸款近56億元，投放資金近29億元。

　　從今年上半年商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況來(lái)看，其對房企的支持力度也在逐漸加大?！蹲C券日報》記者梳理6家國有大型商業(yè)銀行半年報數據發(fā)現，其中有3家房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占比（以集團公司類(lèi)發(fā)放貸款和墊款為口徑）較2023年末有所增長(cháng)，1家保持不變。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來(lái)看，上半年，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較年初呈現“5降1平”局面。

　　在落實(shí)好房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的同時(shí)，商業(yè)銀行把好了資產(chǎn)選擇關(guān)。工商銀行副行長(cháng)王景武在該行中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，工行著(zhù)力構建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結構，加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度，提高撥備提取比例，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩定。上半年，工行房地產(chǎn)業(yè)不良率較年初下降了2個(gè)基點(diǎn)。

　　一系列支持舉措及穩中向好的數據帶動(dòng)了居民置業(yè)意愿。中指研究院近期發(fā)布的《2024年8月居民置業(yè)意愿調查報告》顯示，2024年以來(lái)，政府加力推進(jìn)“保交房”，強化地方融資協(xié)調機制落地，對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，推動(dòng)項目持續建設、竣工，促進(jìn)居民交付風(fēng)險預期持續下滑。8月份，居民購房觀(guān)望情緒出現一定下滑，占比約為24%，較高位下降2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“當前，我國要加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要建設適應人民群眾新期待的‘好房子’，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求?！鞭r業(yè)銀行副行長(cháng)劉洪在中期業(yè)績(jì)會(huì )上透露了下階段該行重點(diǎn)工作，一是全面助力做好“保交房”工作。強化與政府溝通對接，創(chuàng )新運用多種方式，做好相關(guān)項目融資和風(fēng)險處置，跟蹤探索存量房消化金融服務(wù)有效模式。二是提升房地產(chǎn)融資協(xié)調機制服務(wù)質(zhì)效。持續跟進(jìn)“白名單”項目，完善全流程服務(wù)機制，量質(zhì)并舉做好貸款投放。三是持續做好“三大工程”融資。動(dòng)態(tài)對接“平急兩用”項目清單，推動(dòng)保障性住房成熟項目審查審批，加快融資落地。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，推動(dòng)需要融資支持的項目應納盡納，有助于更多項目獲得融資支持，為項目建設交付提供了重要保障。未來(lái)，項目融資“白名單”有望進(jìn)一步深入推進(jìn)落實(shí)，也將在“保交房”、穩定市場(chǎng)預期等方面發(fā)揮更大作用。

　　AMC多措并舉紓困房企

　　持續助力項目盤(pán)活

　　除商業(yè)銀行外，在房地產(chǎn)項目風(fēng)險化解、企業(yè)重組紓困、危機救助等方面，還有一類(lèi)金融機構有著(zhù)豐富的經(jīng)驗，發(fā)揮著(zhù)區別于其他金融機構的作用，那便是資產(chǎn)管理公司（AMC）。

　　“在鄭州，有一些爛尾樓的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金，公司宣布倒閉后，就會(huì )由AMC接手進(jìn)行注資，通過(guò)代建的方式，繼續將樓盤(pán)蓋好?！鼻笆瞿撤慨a(chǎn)中介經(jīng)理說(shuō)。

　　當前，在穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險方面，AMC已取得諸多積極成果?！蹲C券日報》記者在采訪(fǎng)中了解到，鄭州信達天樾九章、未來(lái)公元因原項目方現金流斷裂導致停工，影響近1500戶(hù)村民安置。2023年8月份，中國信達總部牽頭，旗下河南分公司、信達投資、信達地產(chǎn)、信達資本協(xié)同參與項目紓困，以“保交付、保品質(zhì)”為原則，協(xié)調解決業(yè)主、村民及供應商等多方訴求，在地方政府的大力支持下，推動(dòng)項目于當年8月中旬復工。

　　目前，未來(lái)公元一號院、二號院已成功交付，天樾九章預計今年年底交付。中國信達相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，在上述兩個(gè)項目中，中國信達通過(guò)紓困項目聯(lián)動(dòng)、新項目引入、多項目資源共享的協(xié)同紓困方式，實(shí)現多項目共同“破局、修復、造血”。期間，中國信達總部及各分子公司高效聯(lián)動(dòng)、綜合施策，對項目進(jìn)行股權、資金、管理、技術(shù)等多維度實(shí)質(zhì)性重組，采用了資產(chǎn)端做加法、負債端做減法、權益端做調整、成本端做優(yōu)化、品牌端做注入等“五步修復法”，推動(dòng)問(wèn)題項目活化。

　　中國中信金融資產(chǎn)則積極打造了“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤(pán)活+中信信托有效隔離+中信咨詢(xún)、中信泰富地產(chǎn)、實(shí)業(yè)公司代管代建運營(yíng)提升+存量金融機構風(fēng)險化解+配合政府監管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，為項目量身定制、開(kāi)出了多方共贏(yíng)的“綜合藥方”。

　　記者從中國中信金融資產(chǎn)獲悉，近期，中國中信金融資產(chǎn)實(shí)施的融創(chuàng )董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）二批次正式開(kāi)盤(pán)，110套房源開(kāi)盤(pán)當日售罄，實(shí)現成交額56.74億元。這是繼今年4月份首開(kāi)清盤(pán)后，該項目二開(kāi)二罄，總成交金額達到156億元，標志著(zhù)該項目紓困取得重大成效。

　　總體來(lái)看，各家AMC對房企的紓困模式主要有三種：一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式，即重組后再開(kāi)發(fā)；二是AMC通過(guò)“債權+股權”工具箱，直接或聯(lián)合其他銀團提供增量資金，繼續由房企操盤(pán)；三是AMC與地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺等。

　　中國東方此前發(fā)布的《中國金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調查報告2024》顯示，綜合外部專(zhuān)家學(xué)者、商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司、中介機構四類(lèi)受訪(fǎng)者的問(wèn)卷調查結果來(lái)看，2024年經(jīng)濟運行呈現出積極因素增多，動(dòng)能持續增強，社會(huì )預期改善，增長(cháng)較快、結構優(yōu)化、質(zhì)效向好的基本特征。要抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　在中國東方相關(guān)負責人看來(lái)，接下來(lái)，進(jìn)一步發(fā)揮AMC更大的紓困救助作用，還需要相關(guān)專(zhuān)項政策，特別是資金成本等方面的專(zhuān)項政策支持。因為部分項目在銷(xiāo)售去化困難的同時(shí)，存量債務(wù)風(fēng)險仍在不斷累積，環(huán)環(huán)相扣使得困境項目深陷泥潭，救助難度不斷加大，需要以時(shí)間換空間，分步分批解決。