隨著(zhù)新一輪租賃旺季的到來(lái)，租賃市場(chǎng)快速升溫。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )的數據顯示，春節后廣州中心區域租金出現環(huán)比上漲趨勢，租賃房源的議價(jià)空間也有所收縮。在租賃市場(chǎng)中，長(cháng)租公寓的表現格外搶眼，包括廣州在內的多個(gè)城市長(cháng)租租客成交量穩步增長(cháng)。而在估算規模超過(guò)萬(wàn)億的租賃賽道，吸引了越來(lái)越多的參與者和投資者，盡管開(kāi)業(yè)規模已超越百萬(wàn)間大關(guān)，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)的市場(chǎng)滲透率仍然較低，長(cháng)租公寓的拓展正酣，未來(lái)開(kāi)業(yè)規模將有較大增長(cháng)潛力。

　　多家住房租賃企業(yè)實(shí)現盈利 開(kāi)業(yè)規?？焖贁U張

　　來(lái)自中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布的長(cháng)租數據顯示，租賃市場(chǎng)上，長(cháng)租市場(chǎng)已率先回暖。春節后隨著(zhù)返崗復工、新就業(yè)人群的流動(dòng)，包括廣州在內的全國重點(diǎn)10城迎來(lái)了一輪“小陽(yáng)春”行情，長(cháng)租租客成交量比去年同期增長(cháng)約5%，連續兩年保持平穩增長(cháng)。

　　長(cháng)租公寓對上市房企利潤貢獻越來(lái)越大

　　近日，多家房企發(fā)布2023年業(yè)績(jì)年報，相比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤的下滑，長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的快速增長(cháng)和利潤貢獻相當亮眼。受益于行業(yè)政策支持與運營(yíng)端降本增效，行業(yè)融資環(huán)境明顯改善，企業(yè)融資成本逐步下降，陸續有住房租賃企業(yè)表示已實(shí)現盈利，如龍湖冠寓、招商伊敦、華潤有巢等。

　　華潤年報顯示，其長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)輕重并舉，截至2023年底累計在管項目60個(gè)，管理規模5.6萬(wàn)間，期內實(shí)現營(yíng)業(yè)額7.0億元，按年增長(cháng)9.5%。龍湖的年報則顯示，其長(cháng)租公寓已開(kāi)業(yè)房間數達12.3萬(wàn)間，期末出租率達95.5%，6個(gè)月及以上房源出租率達96.4%，租金收入五年復合增長(cháng)25%，2023年較2022年同比增長(cháng)13%。招商蛇口表示，集中商業(yè)、長(cháng)租公寓和產(chǎn)業(yè)園區將是其今年的戰略重點(diǎn)。

　　年報中長(cháng)租公寓亮眼的業(yè)績(jì)正是2023年行業(yè)長(cháng)足發(fā)展的寫(xiě)照。2023年，在住房租賃支持政策持續發(fā)力的背景下，住房租賃企業(yè)積極加碼長(cháng)租賽道，不斷拓展業(yè)務(wù)規模。據中指研究院監測，截至2023年末，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)累計開(kāi)業(yè)規模近105萬(wàn)間，累計管理規模高達159萬(wàn)間；TOP30企業(yè)租賃房源儲備豐富，未來(lái)開(kāi)業(yè)規模存在較大增長(cháng)潛力。

　　TOP30開(kāi)業(yè)規模首次超越100萬(wàn)間大關(guān)

　　克而瑞數據顯示，2023年四季度，TOP30租賃企業(yè)的開(kāi)業(yè)規模首次超越100萬(wàn)間大關(guān)，相較于2023年第三季度的94萬(wàn)間，環(huán)比增長(cháng)11.78%。與2022年年底的92萬(wàn)間相比，更是實(shí)現了13.72%的同比增長(cháng)。特別值得關(guān)注的是，四季度期間，各地大型租賃社區和人才公寓項目的相繼入市，對季度規模的提升起到了極大的推動(dòng)作用。2022-2023年的住房租賃企業(yè)分類(lèi)數據顯示，TOP30住房租賃企業(yè)的開(kāi)業(yè)規模占比正悄然發(fā)生變化。原本占據主導地位的房企系，其市場(chǎng)占比從58.4%下降至51.5%，而國企則通過(guò)新建和改建租賃住房，快速擴張市場(chǎng)份額，其開(kāi)業(yè)規模占比從7.6%顯著(zhù)上升至14.2%。

　　萬(wàn)億租賃賽道參與者增多 三種投資模式為主

　　自2024年以來(lái)，又有一批集中式長(cháng)租公寓項目陸續投入運營(yíng)。根據克而瑞長(cháng)租的最新統計，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，從1月到3月中旬，有59個(gè)集中式長(cháng)租公寓新項目亮相，總計提供了約3.9萬(wàn)套（間）房源。從資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，新建項目占據主流，并且規模相對較大。其中，廣州有6個(gè)新開(kāi)項目，主要位于越秀、天河、白云等區域。

　　租賃市場(chǎng)的規模已達1.7萬(wàn)億元

　　尚未擁有自有住房的城鎮化人群構成了租賃市場(chǎng)的主要需求群體，克爾瑞結合租房需求人口、租房比例、戶(hù)均人數以及戶(hù)均租金等指標測算的數據顯示，當前租賃市場(chǎng)的規模已達1.7萬(wàn)億元，目前，全國城鎮化率已超過(guò)65%，預計未來(lái)5年平均增速為0.6個(gè)百分點(diǎn)。而住房自有率隨著(zhù)租房意愿度提升以及租售同權的逐步落實(shí)，預計2026年租賃市場(chǎng)規模為1.8萬(wàn)億元，復合增長(cháng)率為2%。

　　住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景持續受到關(guān)注，吸引著(zhù)越來(lái)越多的參與者和投資者。思睿寰宇集團地產(chǎn)投資部董事總經(jīng)理馮墨表示，住房租賃行業(yè)變成了熱門(mén)賽道，從前運營(yíng)商體系中僅僅有開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商系，現在的運營(yíng)商標準變得更加多元，隨著(zhù)更多行業(yè)玩家進(jìn)入，很多投存量甚至PE的機構，開(kāi)始愿意嘗試國內不動(dòng)產(chǎn)。

　　去年全國長(cháng)租公寓大宗交易大增

　　數據顯示，2023年全國長(cháng)租公寓大宗交易大增，投資額達110億元，保租房公募REITs申報發(fā)行節奏也在加快。目前，住房租賃行業(yè)主要有重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三種模式，三種模式因資金投入規模、收益穩定性不同，風(fēng)險、收益依次降低。

　　從市場(chǎng)參與者來(lái)看，不同類(lèi)型企業(yè)立足自身資源優(yōu)勢采取不同的投資策略。地方國企系在獲取租賃資產(chǎn)上有強大的存量資源及金融支持優(yōu)勢，投資模式普遍以重資產(chǎn)持有為主；酒店系依托長(cháng)期積累的運營(yíng)管理優(yōu)勢，投資普遍以輕資產(chǎn)模式為主；創(chuàng )業(yè)系企業(yè)投資模式普遍以輕資產(chǎn)或中資產(chǎn)為主，在具體模式選擇上因企業(yè)自身定位和產(chǎn)品類(lèi)型的不同有所差異；房企系輕、中、重三種投資模式均有涉及，但企業(yè)間投資策略亦存在差異。

　　長(cháng)租意愿度提升 產(chǎn)品體系呈現多元化

　　對比全國租住市場(chǎng)整體規模來(lái)看，目前住房租賃TOP30企業(yè)的運營(yíng)規模相對有限，市場(chǎng)滲透率仍較低，規模拓展預計依然是2024年的趨勢和方向。此外，值得關(guān)注的是，隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租住需求愈發(fā)多樣化，也在推動(dòng)長(cháng)租企業(yè)不斷完善多元化產(chǎn)品體系。

　　業(yè)內人士表示，集中式公寓的出現，一方面可以增加租賃房源的數量，滿(mǎn)足更多新市民、青年人的租賃需求；另一方面，集中式公寓中有些項目為保租房，租金略低于周邊小區，也能夠緩解租客的經(jīng)濟壓力。同時(shí)，可以看到，酒店式公寓、商業(yè)酒店、長(cháng)租公寓邊界正變得模糊。市場(chǎng)出現更多長(cháng)短租結合，背后是運營(yíng)資源的跨界。

　　克而瑞租售總經(jīng)理王偉表示，產(chǎn)品戶(hù)型、室內設計和公區配套正變得越來(lái)越卷，產(chǎn)品力的提升，配套不斷完善，租戶(hù)權益的維護以及便捷性需求，能夠完成網(wǎng)簽備案的可享受相關(guān)租金折扣、公積金、申請人才補貼，最大化降低租金支出等讓租客長(cháng)期租房意愿度提升。

　　過(guò)去居民租房單純只是買(mǎi)房前的過(guò)渡選擇，而隨著(zhù)生活水平的提升及住房租賃行業(yè)發(fā)展日益規范，居民租房理念有所轉變，租住周期明顯延長(cháng)，同時(shí)對居住品質(zhì)提出更高要求。另一方面，受近幾年資產(chǎn)價(jià)格普遍調整影響，除最初的開(kāi)間式單身公寓外，改善型、家庭型等租賃產(chǎn)品投資回報也逐步變得吸引，加之單身公寓賽道競爭愈發(fā)激烈，近幾年在多樣化需求推動(dòng)下，市場(chǎng)已逐步構建出覆蓋剛需型、改善型、商務(wù)型、家庭型等多種租賃需求的公寓產(chǎn)品體系，可覆蓋藍領(lǐng)、白領(lǐng)、高凈值商務(wù)人群及單身、家庭等各群體全周期租住需求。