租期沒(méi)到，房子被法院拍賣(mài)了，新業(yè)主要求租客搬遷，租客卻不肯搬走，怎么辦？日前，廣州法院就審結了一起類(lèi)似案件，租客聲稱(chēng)，此前以現金方式一次性支付了20年房租給原業(yè)主，租賃合同合法有效，而且法律明確規定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，房屋所有權變更不應侵犯他作為租客的權利。

　　買(mǎi)賣(mài)一定不破租賃嗎？據了解，明年即將實(shí)施的民法典也規定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則，但需要注意的是，適用該規則，需要滿(mǎn)足一定的前提條件。

　　文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員云法宣

　　事發(fā)：近百萬(wàn)元購得法拍房卻難進(jìn)家門(mén)

　　老譚因為沒(méi)有依法履行生效判決確定的債務(wù)，天河區法院依法將其位于白云區的房屋交付評估、拍賣(mài)，并于2017年6月通過(guò)司法拍賣(mài)平臺公開(kāi)拍賣(mài)。

　　掛牌拍賣(mài)的房產(chǎn)往往低于市價(jià)，阿輝以96.7萬(wàn)元競拍購得老譚的房屋并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。然而，租住該房屋的莫某卻不肯搬離。2017年10月，阿輝數次上門(mén)告知莫某，他已購買(mǎi)了該房產(chǎn)，并已辦理了不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。莫某卻聲稱(chēng)有租約，但卻從未出示租約，只出示身份證，并仍占用該房屋。

　　購得房屋卻不能入住的阿輝，只好向法院提起訴訟，要求莫某騰空交還房屋，并參照市場(chǎng)租賃價(jià)格（2337.7元／月）賠償租金損失（從2017年9月8日計算至房屋交還之日止）。

　　審理：租客稱(chēng)仍在租期 實(shí)際租賃合同系倒簽

　　面對控訴，莫某辯稱(chēng)，因為家庭生活需要，他于2008年7月與老譚簽訂《租賃合同》，約定租期為20年，月租金為500元，并以現金方式一次性支付20年租金共計12萬(wàn)元。

　　自2008年至今，他一直居住在該房屋，并按月繳納物業(yè)管理、水電、排污等費用�，F《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿(mǎn)，故根據法律規定，房屋產(chǎn)權的變更不應侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權益。

　　面對莫某出示的《租賃合同》，阿輝當庭提出申請鑒定合同的形成時(shí)間。經(jīng)過(guò)反復詢(xún)問(wèn)，莫某承認他自2002年起一直居住在該房屋內，他和原業(yè)主當時(shí)沒(méi)有簽訂合同，《租賃合同》是在2012年倒簽的。

　　在倒簽的合同中，對一次性支付20年租金的問(wèn)題并未清楚寫(xiě)明，反而約定的是“租金從2008年8月1日開(kāi)始計起，第一次租金于合同簽訂時(shí)繳交，然后每年租金采取先繳后使用的形式”。

　　判決：不存在真實(shí)租賃合同 限期搬離并支付使用費

　　白云區法院經(jīng)審理認為，根據《中華人民共和國物權法》第九條、第三十九條的規定，房屋已核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，登記權屬人是阿輝，故阿輝的合法權益依法受法律保護。

　　經(jīng)查，莫某出具的《租賃合同》系補簽的租賃合同，且合同中未清楚表述一次性支付20年租金，反而約定第一次租金于合同簽訂時(shí)繳交，后每年租金采取先繳后使用的形式。

　　鑒于莫某未能提供證據證實(shí)已按租賃合同約定支付租金，故不能證實(shí)莫某與老譚之間存在真實(shí)的租賃合同關(guān)系。阿輝要求莫某搬離房屋，將房屋騰空還給阿輝，并支付房屋使用費的訴訟請求合理合法，予以支持。

　　最終，法院判決莫某搬離并將房屋騰空后還給阿輝，向阿輝支付自2017年10月19日起至實(shí)際遷出之日的房屋使用費。

　　一審宣判后，莫某不服判決，提起上訴被駁回。

　　民法典課堂：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”需滿(mǎn)足一定條件

　　受訪(fǎng)法官指出，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條確立了不動(dòng)產(chǎn)上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則，目的在于保護既有承租人對租賃物的占有、使用和收益狀態(tài)，避免因物權變更導致租賃關(guān)系的不穩定。同時(shí)，即將于2021年1月1日實(shí)施的民法典在第三編合同編中第十四章租賃合同中亦規定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則，即依據第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　但須注意的是，適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則應當滿(mǎn)足以下條件：

　　●租賃合同成立并已生效；

　　●租賃物已經(jīng)交付承租人，被承租人實(shí)際占有；

　　●租賃物的所有權變動(dòng)發(fā)生在租賃期間；

　　●出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權給了第三人。

　　具備上述條件后，即使租賃物的買(mǎi)受人不知道該租賃合同的存在，租賃關(guān)系仍能夠對抗買(mǎi)受人，租賃關(guān)系對買(mǎi)受人具有拘束力。

　　但在本案中，承租人與原所有權人的租賃合同為倒簽，且一次性支付20年租金的說(shuō)法與倒簽合同所約定條款不一致，租賃合同關(guān)系并非真實(shí)有效，故不能適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則。