9月底，隨著(zhù)北京首個(gè)共有產(chǎn)權房項目迎來(lái)公開(kāi)搖號，有關(guān)“共享”的住房想象再次泛起漣漪。

　　事實(shí)上，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，早有不少?lài)L鮮者爭先試水。

　　莊海就是其中的一員。今年4月，住宿分享平臺途家正式對外宣布，由途家控股機構總裁莊海牽頭打造VaShare，致力推出用于度假住宿的共有產(chǎn)權產(chǎn)品。

　　半年來(lái)，莊海馬不停蹄地確定用戶(hù)痛點(diǎn)、尋找解決方案、做營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)上的調整。7月底，VaShare宣布獲執一資本數百萬(wàn)美元Pre-A輪融資。加上今年3月的數百萬(wàn)美元天使輪融資，VaShare的融資總額已達到千萬(wàn)美元。

　　讓旅游地產(chǎn)變得“有用”與“價(jià)值最大化”，是莊海選擇做VaShare的初心。為此，中國城市報記者特別專(zhuān)訪(fǎng)了VaShare CEO莊海，以揭開(kāi)共享度假房的神秘面紗。

　　門(mén)檻高、難變現、高空置——旅游地產(chǎn)痛點(diǎn)頻發(fā)

　　VaShare源于“Vacation Share”的縮寫(xiě)，代表公司對于共享度假的期待。

　　莊海想做的是一個(gè)交換的巨大平臺，業(yè)主購買(mǎi)一部分帶產(chǎn)權的產(chǎn)品后，可以把使用權交換出來(lái)，和所有人共享。實(shí)現一處置業(yè)，全球度假。

　　莊海分析，人們目前購買(mǎi)旅游地產(chǎn)，無(wú)非有兩個(gè)目的——自住或投資。

　　但這背后也不乏痛點(diǎn)：從投資的角度來(lái)說(shuō)，門(mén)檻高，至少需要幾十萬(wàn)的總金額;此外流動(dòng)性差，旅游地產(chǎn)很難變現。

　　從自住的角度來(lái)說(shuō)，人們本身去旅游地居住的時(shí)間有限，且假期又少，這意味著(zhù)資產(chǎn)的多數時(shí)間處于閑置狀態(tài);同時(shí)，中國人喜歡全世界去度假，每年都去相同目的地的可能性很小。

　　“也許幾年內只住一個(gè)禮拜，甚至幾天，這時(shí)候算上房產(chǎn)每年的物業(yè)、維修費等成本，可能比住酒店還貴�！�

　　按照莊海的設想，VaShare產(chǎn)品主要分類(lèi)2類(lèi)：有產(chǎn)權和無(wú)產(chǎn)權。

　　據他透露，目前無(wú)產(chǎn)權的產(chǎn)品已在8月中旬開(kāi)始落地。以1年期產(chǎn)品為例，記者登錄官方微信發(fā)現，其售價(jià)為2998元，合計交換分值是26，按照官方描述，購買(mǎi)此產(chǎn)品預定酒店，可以享受同類(lèi)OTA(旅游網(wǎng)站預定)價(jià)格8-9折的優(yōu)惠，等同于Booking約3500元的消費金額。酒店的選擇范圍，則囊括50多個(gè)國家、1200余個(gè)度假點(diǎn)。

　　無(wú)產(chǎn)權產(chǎn)品與攜程等OTA有何差別?莊海表示，第一是便宜，第二是VaShare的產(chǎn)品更精選�！氨热缯f(shuō)攜程，它面對的是各個(gè)階層的用戶(hù)，有商務(wù)辦公、快捷酒店等。而我們則主打度假需求�！�

　　分權度假的“省錢(qián)經(jīng)”：入住成本減少50%

　　相比之下，帶產(chǎn)權的產(chǎn)品顯然更復雜，但也更值得期待。目前市場(chǎng)并無(wú)可參照的成熟模型，在莊�？磥�(lái)，這將是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，對于共享、分權的一次完全革新。

　　為何要引入分權?莊海認為，這一方面能提高旅游地產(chǎn)的使用效率，同時(shí)能大幅度降低原本占比近50%的入住成本。

　　他給記者算了一筆賬：按照每人每年(約50個(gè)星期)度假1個(gè)星期的平均值算，全年只有2%的時(shí)間在使用旅游地產(chǎn)——這也意味著(zhù)，整個(gè)旅游地產(chǎn)小區的平均入住率也只有2%。

　　這種情況下，不僅容易導致空城、鬼城，且商城、醫院等配套也無(wú)法支撐運營(yíng)。

　　而通過(guò)分權，若將一份房屋產(chǎn)權分成10份，入住率也就提高了10倍，旅游地產(chǎn)的使用效率也就提高了10倍�！斑@將對配套設施的完善、旅游地的引流、避免土地資源的浪費等，都起到積極作用�！�

　　另一方面，莊海分析，以前的分時(shí)度假，多數是分時(shí)為主，交換為輔。最大的缺陷是價(jià)格昂貴，預定起來(lái)很麻煩�！百I(mǎi)了分時(shí)度假產(chǎn)品以后，你發(fā)現最后花的錢(qián)比直接網(wǎng)上定的還要貴�！�

　　如今，他的設想是引入產(chǎn)權共享，從而最大限度地“省錢(qián)”。莊海指出，以往運營(yíng)酒店的最大成本，就是物業(yè)租金，約占總成本的50%�！熬褪钦f(shuō)，我住一晚400塊錢(qián)的房子，其中有200塊錢(qián)可能給了房東�！�

　　其他服務(wù)如前臺接待、打掃衛生、WIFI服務(wù)、床單等清潔客用品等，莊海表示，只占總成本的15%-30%;還有一部分的營(yíng)銷(xiāo)成本。

　　目前VaShare共享產(chǎn)權度假產(chǎn)品的設計是至少5年起售。5年后房子會(huì )進(jìn)行清算，按照市場(chǎng)價(jià)格，每一份帶產(chǎn)權的業(yè)主按比例進(jìn)行分成。

　　“售價(jià)100萬(wàn)的房子，假設5年后漲到150萬(wàn)，原來(lái)買(mǎi)的是10萬(wàn)塊錢(qián)一份(以原產(chǎn)權均分10份為例)，屆時(shí)扣掉稅費每人可能拿到14萬(wàn)�！鼻f海解釋。

　　“交給信托去實(shí)現” 旅游地產(chǎn)回歸居住屬性

　　不過(guò)，莊海也多次對記者強調收益是“小額”。他認為，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)應該是回歸它的使用屬性，提高入住率和降低業(yè)主成本。相比之下，投資屬性要弱化一些。

　　“不想作為一個(gè)金融產(chǎn)品去炒作，不創(chuàng )造新的杠桿，只做一個(gè)簡(jiǎn)單的產(chǎn)權拆分，降低風(fēng)險�！鼻f海說(shuō)，在具體產(chǎn)品設計上，將更多交給信托機構去實(shí)現，是房產(chǎn)證券化的一種。

　　“按照物權法的規定，是允許共享房屋所有權的，即一個(gè)房產(chǎn)證可以寫(xiě)多個(gè)人的名字。但這在實(shí)際操作上會(huì )有很大問(wèn)題，因為賣(mài)房子時(shí)，需要房產(chǎn)證上的所有人都出現�！�

　　于是，莊海設想讓信托來(lái)持有房產(chǎn)——實(shí)際上大家購買(mǎi)的是信托產(chǎn)品，VaShare只提供交換平臺和服務(wù)。而信托具有權威性，能更大程度上保證資產(chǎn)安全。

　　同時(shí)，VaShare預付款會(huì )員費回籠的資金，可以交給信托機構，一方面幫助公司滿(mǎn)足部分低風(fēng)險投資的需求，比如銀行存款、購買(mǎi)國債等;另一方面，信托機構會(huì )按年撥給公司會(huì )員款，以保證客戶(hù)資金專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　定位都市白領(lǐng) 年底覆蓋國內酒店6000家

　　在此之前，記者注意到，已有部分開(kāi)發(fā)商試水分權度假，如今典集團旗下的紅樹(shù)林酒店等，也是通過(guò)分散購買(mǎi)產(chǎn)權，實(shí)現體系內300多家酒店的交換。

　　對于二者的不同，莊海認為，賣(mài)房子仍然是開(kāi)發(fā)商的主要盈利驅動(dòng)——從賣(mài)房的利潤中，再抽出錢(qián)來(lái)做交換服務(wù)。此外，其可用于交換的點(diǎn)非常少�！叭绻�全國有30個(gè)樓盤(pán)，就只能從這30個(gè)項目里共享度假�！�

　　莊海把自己的產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)商分時(shí)度假產(chǎn)品的關(guān)系，比作廣域網(wǎng)和局域網(wǎng)的關(guān)系，VaShare想做一個(gè)更大的平臺，把所有的房源都打通。以服務(wù)增值作為盈利模式，不僅依靠滾動(dòng)銷(xiāo)售。

　　另一方面，記者了解到，VaShare的客戶(hù)群是以城市白領(lǐng)為主的中產(chǎn)階級。首先，他們有一定的旅游度假需求。其次，有一定的經(jīng)濟基礎。最后，生活的穩定程度和可預期性高。

　　而在房源獲取上，和開(kāi)發(fā)商合作是主要形式。主要針對新房，因為品質(zhì)相對“靠譜”。

　　對此莊海解釋?zhuān)�存量房屋的流轉會(huì )更“復雜”。這首先體現在房源的獲取上�！皹I(yè)主都不在，怎么去找到他們?進(jìn)而怎么說(shuō)服他們把房屋交易?”

　　另外莊海認為，國內雖有不少旅游地產(chǎn)在布局，但實(shí)際每年的新增項目仍然非常多，能達到幾千個(gè)。

　　按照設想，無(wú)論產(chǎn)品是否帶有產(chǎn)權，用戶(hù)都可以使用VaShare交換到全球多處酒店——這意味著(zhù)，其覆蓋范圍將不僅限于自有物業(yè)。

　　而目前，這個(gè)范圍還在起步階段。尤其在國內市場(chǎng)，以北京為例，記者發(fā)現一個(gè)城市僅有一處可交換的酒店項目。

　　莊海承認，這也是接下來(lái)要拓展重點(diǎn)拓展的一方面�！拔覀冋�在抓緊努力。國內合作覆蓋的酒店，至少要在今年達到6000家�！�

　　對于共享度假房，莊海透露，目前已洽談的約有40個(gè)房地產(chǎn)項目。讓他欣慰的是，在前期談判階段，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都對VaShare產(chǎn)生了濃厚興趣。

　　按照節奏，有產(chǎn)權的產(chǎn)品正在抓緊推出，目前合作的一個(gè)項目就在海南，大致將推出十幾套房源。預計明年第二季度，產(chǎn)品將陸續面世。