推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

倪虹

黨的二十屆四中全會(huì )通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十五個(gè)五年規劃的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建議》）提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，這是以習近平同志為核心的黨中央面向“十五五”這一新的起點(diǎn)，著(zhù)眼全局作出的重大決策部署。我們要認真學(xué)習領(lǐng)會(huì )、全面貫徹落實(shí)，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

一、深刻認識推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要意義

（一）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是滿(mǎn)足人民美好生活向往的客觀(guān)需要。安居是人民群眾幸福生活的基點(diǎn)。黨的十八大以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，居民住房條件顯著(zhù)改善，城鎮人均住房建筑面積超過(guò)40平方米，戶(hù)均住房超過(guò)1.1套。建成世界規模最大的城鎮住房保障體系，建設各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房6800多萬(wàn)套，幫助1.7億群眾喜圓安居夢(mèng)。當前，人民群眾住房需求總體上已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉為“好不好”，而且，隨著(zhù)老齡化、少子化、區域人口增減分化，人們的生產(chǎn)生活方式變化，住房需求更加個(gè)性化、多樣化。必須順應人民群眾對美好居住生活的新期待，不斷完善住房供應體系，建設“好房子”、開(kāi)發(fā)好產(chǎn)品、提供好服務(wù)，切實(shí)增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

（二）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是推進(jìn)中國式現代化建設的客觀(guān)需要。當前和今后一個(gè)時(shí)期，是以中國式現代化全面推進(jìn)強國建設、民族復興偉業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期。實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，是中國式現代化的本質(zhì)要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)過(guò)20多年快速發(fā)展，有力支撐了我國城鎮化和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展。2024年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值的比重合計達13%。長(cháng)遠看，我國房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(cháng)階段轉向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規模擴張轉為注重提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定，有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟實(shí)現質(zhì)的有效提升和量的合理增長(cháng)。

（三）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展的客觀(guān)需要。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域很多制度是為了擴大供應規模、解決住房短缺問(wèn)題，在支撐房地產(chǎn)業(yè)快速增長(cháng)的同時(shí)，由于資本迅速擴張，推動(dòng)形成了“高負債、高杠桿、高周轉”模式，其弊端日益凸顯，已經(jīng)難以為繼。當前，我國城鎮化正從快速發(fā)展期轉向穩定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。必須適應新階段新變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化供給結構、經(jīng)營(yíng)方式、監管方式改革，創(chuàng )新發(fā)展模式和方法，有力有效防范化解風(fēng)險，加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。

二、準確把握推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的總體要求

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，必須堅持以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指引，牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，錨定目標、把握原則、找準著(zhù)力點(diǎn)。

（一）錨定推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要目標。加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求的住房供應體系，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動(dòng)住房品質(zhì)顯著(zhù)提升、風(fēng)險隱患有效防控、企業(yè)轉型成效明顯，推動(dòng)房地產(chǎn)供應體系健全、要素配置合理、監管制度規范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩健，以高品質(zhì)供給、高效率保障、高水平運行持續推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

（二）處理好推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要關(guān)系。一是長(cháng)期和短期的關(guān)系。既要著(zhù)眼長(cháng)遠，穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)基礎性制度改革，構建與推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展相適應的體制機制和政策法規體系，也要立足當前，落實(shí)好已出臺政策舉措，著(zhù)力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢。二是頂層設計和因城施策的關(guān)系。堅決落實(shí)黨中央關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要部署，同時(shí)，從各地區經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、人口數量結構變化等實(shí)際出發(fā)，因城施策、精準施策、一城一策。三是市場(chǎng)和保障的關(guān)系。堅持優(yōu)化市場(chǎng)配置和政府保障相結合，形成保障和市場(chǎng)兩個(gè)體系定位清晰、功能互補的供應格局。四是增量和存量的關(guān)系。堅持合理控制增量、優(yōu)化調整存量、著(zhù)力提高質(zhì)量。五是促發(fā)展和防風(fēng)險的關(guān)系。堅持防范風(fēng)險、強化監管和創(chuàng )新發(fā)展模式相協(xié)調，持續深化改革推動(dòng)轉型，建立風(fēng)險防控長(cháng)效機制。

（三）強化推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的基礎支撐。強化法律支撐，對照推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標，全面梳理存在的突出問(wèn)題和體制機制方面的深層次矛盾，修訂相關(guān)法律法規。強化標準支撐，嚴格執行住宅項目規范，出臺“好房子”建設指南，支持制定地方標準、團體標準、企業(yè)標準，以高標準引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展。強化技術(shù)支撐，抓好房地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)科研項目，圍繞提升住房品質(zhì)開(kāi)展前瞻性、探索性技術(shù)研發(fā)應用，推廣惠民實(shí)用技術(shù)，以科技賦能房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。強化人才支撐，加強高層次人才培養和使用，大力弘揚工匠精神，建設適應住房發(fā)展新階段要求的技能人才隊伍。

（四）建立健全推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的保障機制。要堅持和加強黨的全面領(lǐng)導，強化各級黨委推進(jìn)房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導責任，省級加強監督指導，城市落實(shí)主體責任。房地產(chǎn)工作是一項綜合性、系統性、復雜性很強的工作，涉及開(kāi)發(fā)、建設、交易、使用等多個(gè)環(huán)節，住建、發(fā)改、財政、自然資源、金融、稅收等多個(gè)部門(mén)，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構、購房人等多方主體，人口、土地、資金等多個(gè)要素，必須堅持系統觀(guān)念，切實(shí)加強部門(mén)間統籌協(xié)調，按照職責分工優(yōu)化要素配置、提升管理效能，推動(dòng)形成部門(mén)協(xié)同聯(lián)動(dòng)的工作機制。

三、全面落實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)

《建議》提出，“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度?！蔽覀円獪蚀_把握、扎實(shí)推進(jìn)，以實(shí)際行動(dòng)把推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展各項工作落到實(shí)處。

（一）優(yōu)化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。各地要從實(shí)際出發(fā)，堅持盡力而為、量力而行，堅持貨幣與實(shí)物相結合、配租與配售相結合，以需定建、以需定購，通過(guò)多種方式增加保障性住房供應，滿(mǎn)足城鎮工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。要堅持公平、公正、公開(kāi)，不斷健全保障性住房申請、輪候、準入、使用、退出等管理機制并嚴格監督實(shí)施，加快建立住房保障輪候庫制度，精準對接保障對象需求和保障房源供給，提升保障效能。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。以編制實(shí)施住房發(fā)展規劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機制，根據人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應、引導配置金融資源，實(shí)現以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結構合理。堅持因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調控自主權，因地制宜調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。規范發(fā)展租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監管和服務(wù)能力，依法維護租賃雙方合法權益。

（三）改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷(xiāo)售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風(fēng)險共擔的機制。在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現房銷(xiāo)售制，實(shí)現所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續實(shí)行預售的，規范預售資金監管，切實(shí)維護購房人合法權益。

（四）實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平。在城市更新中一體推進(jìn)好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，穩步推進(jìn)城中村和危舊房改造，持續抓好城鎮老舊小區改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車(chē)、充電等難題，改善群眾居住條件和生活環(huán)境，建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區，防范安全風(fēng)險，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間。

（五）實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。強化黨建引領(lǐng)，探索社區黨組織領(lǐng)導下的居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調運行新模式。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律，規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)服務(wù)意識，著(zhù)力解決小區居民天天有感的“關(guān)鍵小事”，提升居住品質(zhì)。擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”，滿(mǎn)足居民多樣化多層次居住生活需求。

（六）建立房屋全生命周期安全管理制度。從我國存量房屋規模大、建成時(shí)間長(cháng)的實(shí)際出發(fā)，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險制度，強化房屋安全保障。房屋安全體檢制度旨在及時(shí)發(fā)現房屋安全風(fēng)險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問(wèn)題。房屋安全管理資金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)組成，個(gè)人賬戶(hù)即業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金，交存按現行規定執行；公共賬戶(hù)按照“取之于房、用之于房”、“不增加個(gè)人負擔、不減損個(gè)人權益”的原則，由政府負責建立，通過(guò)財政預算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。房屋質(zhì)量安全保險制度旨在以市場(chǎng)化方式提高安全保障能力。