臨近歲末，我國基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）再迎新一輪擴圍，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
近日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，首次將多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項目、四星級及以上酒店項目、優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公設施，以及老舊街區、老舊廠(chǎng)區更新改造項目等城市更新項目納入REITs項目范圍。這被認為是基礎設施REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型的一次重大突破，體現了決策層通過(guò)市場(chǎng)化手段實(shí)現資源優(yōu)化配置、推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的深層次戰略意圖。
REITs是西方房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種成熟的投資信托基金。我國自2020年4月引入REITs試點(diǎn)以來(lái)，充分借鑒國際市場(chǎng)經(jīng)驗，結合我國發(fā)展實(shí)際進(jìn)行了本土化創(chuàng )新，尤其是將REITs發(fā)行范圍從最初的房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展到倉儲物流、收費公路、市政設施、產(chǎn)業(yè)園區等，此后又拓展至數據中心、保障性租賃住房、消費基礎設施等領(lǐng)域。
此次REITs擴圍至商業(yè)綜合體項目、城市更新等領(lǐng)域，既有對單一消費場(chǎng)景的深耕細作，也有對多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力，精準對接了不同群體的消費需求，在業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)中撬動(dòng)鏈式消費，對于擴大消費規模、升級消費結構、激活消費潛力具有重要作用。
比如，首次允許獨立的商業(yè)辦公設施發(fā)行REITs，標志著(zhù)我國REITs在市場(chǎng)結構和資產(chǎn)類(lèi)型上正逐步與國際市場(chǎng)接軌。這不僅可以顯著(zhù)擴大入池資產(chǎn)規模，也有利于吸引更廣泛的投資者參與，進(jìn)一步暢通商業(yè)辦公資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的連接通道，產(chǎn)生了盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)的雙重利好。
再如，針對城市更新中普遍存在的投資規模大、回收周期長(cháng)、社會(huì )資本參與難等問(wèn)題，清單將城市更新設施納入基礎設施REITs范圍，既支持老舊街區、老舊廠(chǎng)區更新改造項目，也支持清單中涉及的多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類(lèi)型城市更新綜合設施項目，有利于鼓勵支持各地因地制宜發(fā)揮自身優(yōu)勢，探索多元可持續的城市更新投融資模式。
截至目前，我國共有77只基礎設施REITs上市交易，總市值約2200億元，覆蓋10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域18種資產(chǎn)類(lèi)型，預計可帶動(dòng)新項目總投資超1萬(wàn)億元。盡管基礎設施REITs整體規模并不是很大，但在傳統大規模新增投資空間收窄、有可能加劇債務(wù)風(fēng)險的情況下，通過(guò)基礎設施REITs將存量資產(chǎn)證券化，可有效盤(pán)活沉淀資產(chǎn)，釋放資金用于新項目建設，相當于為基礎設施建設提供了新的融資渠道。
基礎設施REITs擴圍無(wú)疑是盤(pán)活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的一步妙棋。然而，任何創(chuàng )新金融工具在從試點(diǎn)走向成熟的進(jìn)程中，都不可避免地會(huì )遭遇資產(chǎn)評估、治理結構、信息披露等方面的問(wèn)題與挑戰。比如，監管要求基礎資產(chǎn)需具備“成熟穩定、運營(yíng)良好”等特征，能產(chǎn)生持續穩定的現金流，但在現實(shí)中完全符合上述條件的“完美資產(chǎn)”較為有限。再如，不同類(lèi)型的資產(chǎn)特性和盈利模式不盡相同，若REITs沿用標準“一刀切”，可能會(huì )將一些具有長(cháng)期發(fā)展潛力的資產(chǎn)拒之門(mén)外。
如何補齊上述短板，是推動(dòng)基礎設施REITs高質(zhì)量發(fā)展的一道必答題。未來(lái)，讓基礎設施REITs從“擴圍”走向“提質(zhì)”，實(shí)現健康可持續發(fā)展，需要進(jìn)一步深化制度建設、培育專(zhuān)業(yè)能力，以營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化吸引更多長(cháng)期資本，實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值的提升?？梢钥隙ǖ氖?，隨著(zhù)試點(diǎn)深化和制度完善，REITs市場(chǎng)有望在服務(wù)國家戰略、促進(jìn)全國統一大市場(chǎng)建設中扮演更為重要的角色。（作者：顧陽(yáng) 來(lái)源：經(jīng)濟日報）
