提到防控金融風(fēng)險，為什么要特別關(guān)注金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系？如何實(shí)現二者之間的良性循環(huán)？圍繞上述問(wèn)題，經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪(fǎng)了國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所助理研究員王洋。

　　金融資源向房地產(chǎn)過(guò)度集中

　　王洋表示，房地產(chǎn)成為重要的系統性金融風(fēng)險源頭，很多風(fēng)險最終會(huì )歸結到房地產(chǎn)，如不良資產(chǎn)風(fēng)險，因此必須特別關(guān)注金融和房地產(chǎn)之間的關(guān)系。

　　王洋指出，2016年10月以來(lái)，在新一輪房地產(chǎn)調控政策作用下，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭初步得到遏制，但市場(chǎng)平穩運行的基礎仍然脆弱，房地產(chǎn)風(fēng)險還在積累。

　　第一，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險持續增大。在限購、限售、限貸等大力度調控政策的影響下，一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高位企穩，但三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲明顯。一些房屋購買(mǎi)行為脫離了經(jīng)濟性的考慮，而是取決于未來(lái)房屋價(jià)格能否持續上漲，混合了大量的避險和投機目的，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

　　第二，金融資源向房地產(chǎn)過(guò)度集中。從存量看，2016年個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款合計占到銀行貸款總額的27.8%，遠超其他行業(yè)。若加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)類(lèi)貸款占比更高。從增量看，2016年居民中長(cháng)期貸款占到當年銀行全部新增貸款的45%，2017年該比例仍然接近40%。

　　第三，居民部門(mén)杠桿水平快速攀升。根據國際清算銀行(BIS)的測算，我國家庭部門(mén)杠桿率在2016年和2017年分別比上年提高5.6和4.0個(gè)百分點(diǎn)，在2018年3月末比2017年末繼續上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)，達到49.3%。

　　第四，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險增加。本輪房地產(chǎn)去庫存和價(jià)格上漲，刺激了房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。根據Wind分類(lèi)，上市住宅類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率從2016年末的0.94持續上升到2018年1季度末的1.18，增幅達25.5%。同期商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率從0.55上升到0.72，增幅更高達30.9%。

　　第五，經(jīng)濟金融環(huán)境變化加大風(fēng)險。一是由于人口老齡化程度持續加深和收入與財富的分配差距不斷拉大，房地產(chǎn)有效需求趨于下降。二是2010年以來(lái)我國總儲蓄率持續下降，居民購房需要更多利用金融杠桿。高杠桿疊加高房?jì)r(jià)，風(fēng)險持續加大。三是美聯(lián)儲加息推動(dòng)全球進(jìn)入利率上行周期，將導致包括房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)價(jià)格調整，并加大居民房貸償付壓力。四是貿易摩擦和地緣政治等外部經(jīng)濟金融風(fēng)險加大，可能會(huì )傳導到國內，進(jìn)而影響到金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　多措并舉化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險

　　王洋認為，從房地產(chǎn)的金融和投資屬性出發(fā)進(jìn)行分析，可以為化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險、建設房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制提供有益思路。同時(shí)，貨幣和金融政策也是房地產(chǎn)調控和長(cháng)效機制的一部分，應兼顧短期和長(cháng)期目標，不斷完善并合理運用。

　　第一，加快制度改革和政策調整，改變長(cháng)期預期。一是加快財稅體制改革，降低地方政府對土地財政的依賴(lài)，化解地方政府的債務(wù)風(fēng)險。二是適當降低經(jīng)濟增長(cháng)目標，不再把房地產(chǎn)作為穩增長(cháng)的著(zhù)力點(diǎn)、把放松貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策作為刺激房地產(chǎn)的工具，為化解房地產(chǎn)風(fēng)險留出空間。三是反思并調整以往的房地產(chǎn)調控政策，如去庫存政策、棚改貨幣化政策等。

　　第二，加大稅收調節力度，弱化房地產(chǎn)投資屬性。弱化房地產(chǎn)本身的金融屬性和投資屬性，不宜過(guò)多從限制性政策入手降低市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)實(shí)現，否則容易導致價(jià)格信號失靈，市場(chǎng)陷入盲目、無(wú)序乃至恐慌狀態(tài)。應更多從房地產(chǎn)投資的收益兌現環(huán)節和保有環(huán)節，加大稅收政策的調節作用，來(lái)抑制投資和投機行為。

　　第三，加強政策統籌協(xié)調，減少套利行為和風(fēng)險傳染。建議在房地產(chǎn)調控和長(cháng)效機制建設中，強化中央的統籌協(xié)調職責�？紤]到當前三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險更大，建議比照一、二線(xiàn)城市實(shí)施嚴格的限購政策和金融政策。

　　第四，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，分離住房消費和投資屬性�？紤]到由于房?jì)r(jià)過(guò)高導致租售比嚴重失衡、租賃市場(chǎng)投資價(jià)值較低，應加強國家政策支持和引導，在土地、稅收、立法及市場(chǎng)主體培養、金融工具應用等多層面采取措施，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　第五，長(cháng)短期目標兼顧，完善貨幣和金融政策。在配合其他制度改革和政策調整基礎上，金融政策應貫徹“房住不炒”的發(fā)展理念，保障“住”，遏制“炒”，引導市場(chǎng)長(cháng)期預期，平衡市場(chǎng)長(cháng)期供求。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 馬常艷)