中新網(wǎng)1月11日電 10日，《第一太平戴維斯2017年第四季度華北區物業(yè)市場(chǎng)報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”)發(fā)布會(huì )在京舉辦，第一太平戴維斯華北區新任董事長(cháng)Anthony McQuade(麥安東)出席并致辭。本次發(fā)布會(huì )就華北地區物業(yè)市場(chǎng)2017年第四季度進(jìn)行回顧，并對2018年的市場(chǎng)走勢做出預測。

　　該報告內容顯示，2017年第四季度，全市甲級辦公租賃需求保持旺盛；北京住宅租賃市場(chǎng)家庭租賃需求持續增長(cháng)；北京零售市場(chǎng)在伴隨消費升級的大趨勢下，零售商在“新零售”浪潮下品牌線(xiàn)上線(xiàn)下融合趨勢將更加明顯；北京銷(xiāo)售與投資市場(chǎng)方面，預計2018年內資機構投資者收購目標將會(huì )更加多元化；而部分二線(xiàn)城市(天津、大連、沈陽(yáng))甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將面臨大規模的新增供給，預計將推高整體空置率。其中，隨著(zhù)土地供應向自主型商品住房、共有產(chǎn)權住房、“限房?jì)r(jià)、控地價(jià)”等新型住宅用地傾斜，在住宅銷(xiāo)售整體市場(chǎng)方面，預計滿(mǎn)足剛需階層的中小戶(hù)型成交占比有望進(jìn)一步提升，而全市整體房?jì)r(jià)在2018年有望繼續企穩回落。

　　北京地區商業(yè)地產(chǎn)項目供應充足 帶動(dòng)租賃需求增長(cháng)

　　該報告分析指出，2017年第四季度北京甲級寫(xiě)字樓共有五個(gè)新項目竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)45.3萬(wàn)平方米辦公面積，將北京全市甲級寫(xiě)字樓存量增至1,074萬(wàn)平方米(含自用面積)。第四季度，全市甲級辦公租賃需求保持旺盛，在新項目入市的帶動(dòng)下，租賃需求得到釋放。然而，麗澤商務(wù)區首批項目的集中入市，帶動(dòng)全市空置率水平環(huán)比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至7.6%，同比亦上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。鑒于活躍的市場(chǎng)需求，全市甲級辦公樓平均租金指數繼續回升，環(huán)比和同比分別上漲1.3%和1.1%。

　　全市平均租金達到人民幣每平方米每月340.0元。2018年第一季度，預計北京全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有2個(gè)新增項目入市，分別為位于三元橋的中融信托廣場(chǎng)和位于望京的中航資本大廈。

　　對于2018年，該報告分析指出北京全市甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有近200萬(wàn)平方米的新增供應，將繼續推高全市整體空置率，全市平均租金面臨下行壓力。為應對壓力，部分業(yè)主選擇調整交付時(shí)間，避免供應集中入市所帶來(lái)的直接競爭。

　　值得關(guān)注的是，CBD核心區及麗澤商務(wù)區將成為市場(chǎng)新增供應的最主要來(lái)源，加之在北京市政府外遷通州的帶動(dòng)效應下，將加快北京辦公市場(chǎng)新格局的形成。由于核心區域空置有限以及租金居高不下，有擴張需求的客戶(hù)將選址范圍擴大至望京、亞奧等非核心區域，部分租金預算有限的租戶(hù)選擇落戶(hù)豐臺科技園、上地等產(chǎn)業(yè)園區，隨著(zhù)更多租戶(hù)的聚集，將加速當地商務(wù)氛圍的成熟，未來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將更加多元化。

　　而在北京商業(yè)零售市場(chǎng)，2017年1-11月，北京市社會(huì )消費品零售總額錄得10,473.8億元，同比上升5.7%。網(wǎng)絡(luò )零售額繼續展現強勁增長(cháng)勢頭，同比增幅達11.6%至2,054.5億元，占社會(huì )消費品零售總額的比重達19.6%。2017年第四季度，北京商業(yè)零售市場(chǎng)共迎來(lái)4個(gè)新增商業(yè)項目的入市，共帶來(lái)699,400平方米的新增供應。

　　高端住宅租賃市場(chǎng)需求旺盛 未來(lái)增長(cháng)動(dòng)力明顯

　　在北京住宅租賃市場(chǎng)中，2017年第四季度，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)新增項目：位于王府井的東方君悅大酒店推出了剩余改造的50套服務(wù)式公寓單元，以及位于CBD國貿區域的中國大飯店推出全新酒店公寓——中國大飯店公館，合計69套公寓。盡管有新增項目入市，活躍的租賃需求仍帶動(dòng)全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至87.6%，且較去年同期上漲2.7個(gè)百分點(diǎn)。第四季度，全市服務(wù)式公寓租金環(huán)比上升3.1%為人民幣每平方米每月229.8元，同比上漲7.3%。受?chē)鴥茸鈶?hù)旺盛需求拉動(dòng)，第四季度，高端公寓平均租金環(huán)比小幅上升3.0%至人民幣每平方米每月161.8元，同比上升4.9%。盡管外籍家庭占比有所減弱，但來(lái)自國內家庭的租賃需求持續增長(cháng)，且承租能力較高，促使別墅租金環(huán)比增長(cháng)0.7%為至人民幣每平方米每月122.2元，同比上漲3.7%。

　　報告分析到，2018年第一季度，預計無(wú)新服務(wù)式公寓項目入市。在供應有限、需求旺盛的情況下，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓業(yè)主將抱持更高的租金預期，未來(lái)租金仍有進(jìn)一步上升的動(dòng)力。隨著(zhù)政府繼續加大對住宅租賃市場(chǎng)的政策支持，未來(lái)會(huì )有更多開(kāi)發(fā)商布局長(cháng)租公寓市場(chǎng)，以擴大規模搶占市場(chǎng)份額。長(cháng)租公寓運營(yíng)商的多元化將為住宅租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多活力，促使物業(yè)及服務(wù)品質(zhì)的提升。同時(shí)，機構投資者和銀行也積極投身租賃市場(chǎng)，例如機構投資者加大對長(cháng)租公寓企業(yè)的投資，銀行為企業(yè)和租戶(hù)提供融資和租賃金融服務(wù)等。這些新興力量的加入將帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的加速發(fā)展以及推動(dòng)行業(yè)對長(cháng)租公寓盈利模式的探索。

　　受限價(jià)房共產(chǎn)房等限政影響 商品住宅持續低迷

　　該報告還分析，北京住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)一手住宅整體市場(chǎng)截至四季度，北京市房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工及竣工面積增速不同程度下滑，導致市場(chǎng)供應量較去年同期有所下降。第四季度，一手住宅市場(chǎng)新增供應為47.7萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下降26.1%及15.1%。一手住宅成交量為55.3萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲0.6%，同比下降50.9%。一手住宅價(jià)格指數與上季度持平。一手住宅高端市場(chǎng)自三季度以來(lái)，高端項目的預售限制有所放松，使得市場(chǎng)購買(mǎi)力得到釋放。共有6個(gè)高端公寓項目和3個(gè)別墅項目取得預售證(包括老盤(pán)新推)，分別為市場(chǎng)帶來(lái)447套和51套新增供應。高端公寓和別墅成交均價(jià)分別為人民幣每平方米90,300元和人民幣每平方米68,050元，環(huán)比分別上升2.1%和1.9%。四季度，北京土地市場(chǎng)共計成交住宅及混合類(lèi)用地22宗，其中自住型商品住房用地2宗，共有產(chǎn)權住房用地8宗，“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”用地12宗。

　　報告還預計未來(lái)限價(jià)房、共有產(chǎn)權住房及自住型商品房用地仍會(huì )是北京土地市場(chǎng)的主流。 數據顯示，2017年前11個(gè)月，北京市商品住宅新開(kāi)工、施工及竣工面積同比分別下降6.9%、10.1%及55.9%，建設進(jìn)程明顯放緩。同時(shí)，近期政府頒布的“停工令”也會(huì )影響在建房地產(chǎn)工程進(jìn)度，導致部分項目工期延期。受此影響，2018年一季度北京商品住宅供應量預計將有所下降。在政府堅持調控政策不放松的前提下，住宅市場(chǎng)整體成交規模將會(huì )有所縮減。

　　報告分析認為，2017年上半年，北京對高端項目的預售許可證采取嚴格的監管措施，使得市場(chǎng)上的高端住宅供應受到抑制，成交也表現低迷。下半年監管有所放寬，高端住宅的市場(chǎng)需求得到部分釋放，成交量、成交均價(jià)出現攀升態(tài)勢。未來(lái)，在調控政策的影響下，高端住宅市場(chǎng)的成交預計將以改善型產(chǎn)品為主，而改善型購房需求也將進(jìn)一步成為高端住宅市場(chǎng)的主要驅動(dòng)力。2017年全年，北京市政府著(zhù)力推動(dòng)土地市場(chǎng)供給，土地成交量達1,380萬(wàn)平方米，總成交金額為人民幣2,796億元，分別為去年的2.3倍及3.3倍。(完)