央行控制信貸總量的窗口指導也成為了房企資金鏈的緊箍咒。

　　據澎湃新聞了解，近日，數家銀行收到央行監管層窗口指導，由于1月份信貸規模猛增，要求不同程度地收縮信貸投放規模。而銀行在執行層面則繼續收緊房企的開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人購房按揭貸款。

　　安信國際分析認為，疊加春節前MLF（中期借貸便利）提升，市場(chǎng)一度解讀為貨幣環(huán)境收緊的信號已經(jīng)出現，年內整個(gè)行業(yè)資金將面臨壓力。

　　從公開(kāi)的個(gè)人購房按揭貸款來(lái)看，農業(yè)銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行北京分行從2月8日開(kāi)始，二套房貸款期限最長(cháng)不超過(guò)25年。此外包括廣州，上海等地按揭貸款也有不同程度收緊。

　　之所以收緊按揭貸款，是因為按揭貸款占新增信貸規模比例巨大。央行數據統計，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(cháng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個(gè)百分點(diǎn)。其中新增個(gè)人住房貸款更是高達4.96萬(wàn)億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款余額19.14 萬(wàn)億元，同比增長(cháng)35%。

　　分析人士指出，一旦收緊信貸波及一手房，則將會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款速度從而限制公司現金流。而在開(kāi)發(fā)商層面，據業(yè)內人士透露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸審核日益嚴格。

　　早在去年10月，監管層即對房地產(chǎn)各類(lèi)融資行為嚴格要求，此后包括購房尾款ABS在內的涉及房地產(chǎn)融資產(chǎn)品均受影響。更早之前，資管計劃等資金進(jìn)入房地產(chǎn)受限；監管層對房企發(fā)債進(jìn)行分類(lèi)管理……。

　　隨后，2016年4季度，房地產(chǎn)債權規模融資明顯下降。

　　這種趨勢被一直延續，中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年4季度來(lái)的低迷狀態(tài)。相比2016年1月同期下降幅度達到了92%。而東興證券表示，股權融資這類(lèi)低成本融資渠道也在2016年10月以后出現明顯緊縮趨勢。

　　這種情況下房企只剩下傳統的融資途徑可以運用：包括銀行開(kāi)發(fā)貸款以及海外公司債券等。銀行的窗口指導意味著(zhù)開(kāi)發(fā)貸規模將繼續收到擠壓。東興證券的報告中，則直接將2017年形容為房地產(chǎn)行業(yè)“銷(xiāo)售和融資的寒冬”。

　　有信托公司人士表示，今年房地產(chǎn)公司資金成本大幅度上升已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。

　　此前成本較低的公司債在受到監管層分類(lèi)指導之后，受資金成本上升的影響，已經(jīng)出現銀行購買(mǎi)債券意愿下降的現象。此外，海外公司債對企業(yè)本身要求較高，且人民幣有貶值壓力，成本同樣很高。

　　安信國際預計，得益于去年銷(xiāo)售行情大好喝土地市場(chǎng)過(guò)熱兩個(gè)因素影響，不少大中型房企手持現金，貨幣政策收緊將對小型房企產(chǎn)生巨大的擠壓效應，從而使行業(yè)進(jìn)一步分化。

　　業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)是金融屬性最強的行業(yè)，受沖擊自然最大。房企僅剩的為數不多的融資渠道再受影響，對小型房企和現金流并不充裕的房企將產(chǎn)生不利影響，2017年，將會(huì )是對房企融資能力的重大考驗，或有房企熬不住。

　　有券商人士分析，資金收緊，房企為保證現金流會(huì )加速推盤(pán)去化。下半年市場(chǎng)或有調整，尤其是房?jì)r(jià)或有波動(dòng)，將會(huì )有資金緊張的小公司熬不住。

　　上述券商人士進(jìn)一步補充，北上廣深一線(xiàn)城市整體相對樂(lè )觀(guān)，南京、合肥等地雖有人口流入，但高房?jì)r(jià)并不可持續。如果房貸不再折扣，利率上漲，投資客還款壓力會(huì )加大。

　　而萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔在2月9日的投資者溝通會(huì )上則指出，對投資較多、項目較多的大中型開(kāi)發(fā)商壓力會(huì )更大；雖然實(shí)際成交價(jià)格短期可能不會(huì )有明顯變化，但是成交均價(jià)確實(shí)會(huì )有一定下降。