商戶(hù)拖欠租金敗訴 反告李嘉誠深圳項目公司合同欺詐

　　世紀匯方面回復每經(jīng)記者稱(chēng)，部分商戶(hù)聚集香港長(cháng)江中心企圖施壓以免租金，公司不同意

　　每經(jīng)記者 黃博文 深圳攝影報道 每經(jīng)編輯 隋丕寧

　　同樣都叫世紀匯廣場(chǎng)，同樣都跟李嘉誠相關(guān)，因為所在地的不同，命運也截然不同。10月，李嘉誠200億元賣(mài)掉上海浦東世紀匯廣場(chǎng)，而遠在深圳的另一個(gè)世紀匯廣場(chǎng)的命運，則要坎坷得多。

　　11月23日，十幾名深圳世紀匯廣場(chǎng)的商家來(lái)到香港長(cháng)江中心，要求會(huì )見(jiàn)集團高層反映情況。據商戶(hù)介紹，由于深圳世紀匯項目的開(kāi)業(yè)情況不理想，入駐商戶(hù)因蒙受損失而無(wú)力交租，深圳和記黃埔 中航地產(chǎn) 有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)深圳和黃中航地產(chǎn)）將他們告上法庭，要求繳交所欠租金。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者就此向深圳和黃中航地產(chǎn)咨詢(xún)詳情，對方在予記者的回函中表示，“關(guān)于近期深圳世紀匯商場(chǎng)部分租戶(hù)對早前雙方簽署訂立的租約條款有所異議，我司與商戶(hù)溝通后未能達到共識，我司已循法律途徑處理，日前深圳法院就個(gè)案頒發(fā)了判決書(shū)，并判我公司之入稟獲得勝訴�！薄叭欢�，該批拖欠租金及服務(wù)費之商戶(hù)于深圳法院判決前后，曾多次到世紀匯及我司總部所在的香港長(cháng)江集團中心要求反映情況，嚴重影響長(cháng)江集團中心租戶(hù)及我司總部的正常運作，對公眾人士更造成不便。另外，于現場(chǎng)展示之橫額及標語(yǔ)，構成對我司的無(wú)理及失實(shí)的指控，我司深感憤慨�！�

　　事實(shí)真相究竟如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者進(jìn)行了深入調查，揭秘李嘉誠旗下這一深圳物業(yè)項目背后的糾紛歷程。

　　現場(chǎng)調查：黃金地段商場(chǎng)有點(diǎn)冷清

　　長(cháng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司網(wǎng)站顯示，深圳世紀匯項目修建在深圳地鐵一號線(xiàn)華強路站上，人流量匯集，商場(chǎng)共7層（含負1樓），總建筑面積約5.9萬(wàn)平方米。

　　12月2日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來(lái)到華強北商圈的世紀匯購物中心。商場(chǎng)頗為冷清，開(kāi)業(yè)率確實(shí)不高，一、二樓底層單元有部分商鋪空置，外墻上張貼“原創(chuàng )設計品牌，精彩待現”字樣，高層部分除了餐飲，大部分沒(méi)有開(kāi)業(yè)，外墻同樣是某某品牌即將開(kāi)業(yè)的海報。

　　在最高層6樓，一家餐飲負責人告訴記者，店鋪每月租金10萬(wàn)元，但經(jīng)營(yíng)慘淡�！皬�2014年進(jìn)駐就這樣，現在情況更慘了，你看這走動(dòng)的人，除了工作人員哪有顧客？”她指著(zhù)空蕩蕩的走廊無(wú)奈地表示。據悉，餐廳每月的成本大概要50萬(wàn)元左右，而從開(kāi)業(yè)到現在，平均每月只有不到30萬(wàn)元的收入，虧損甚多。

　　在寫(xiě)字樓通向商場(chǎng)一個(gè)幽暗的通道中，張貼著(zhù)商場(chǎng)入駐品牌的導引牌，有屈臣氏、 老鳳祥 等，但在商場(chǎng)卻找不到入駐店鋪。記者走完7層商場(chǎng)，粗略估算開(kāi)業(yè)率在20%~30%左右。

　　位處黃金地段，又是李嘉誠旗下物業(yè)，正是這響亮的招牌吸引著(zhù)商家入駐，但結果卻是租戶(hù)大面積虧損的窘境，為此雙方開(kāi)始了長(cháng)達兩年的矛盾糾紛。

　　和黃起訴：談判未果對簿公堂

　　公開(kāi)資料顯示，2008年7月，深圳市早年的地標建筑 天虹商場(chǎng) 進(jìn)行拆除重建，中國航空技術(shù)深圳有限公司宣布與和黃聯(lián)手，開(kāi)發(fā)新地標中航廣場(chǎng)。中航提供土地，和黃負責開(kāi)發(fā)、運營(yíng)及一切費用支出，處于控股地位。深圳和黃中航地產(chǎn)的管理層，也都來(lái)自香港。

　　2014年8月，整個(gè)項目的收尾部分世紀匯購物中心低調試業(yè)，它的面世時(shí)間比外界預期晚了至少一年。

　　做車(chē)險的楊先生是第一批進(jìn)駐的租戶(hù)，他租下世紀匯一樓一處15平方米大小的店鋪，和朋友合伙開(kāi)了一間皮革奢侈品護理店，每月租金610元/平方米。楊先生稱(chēng)，進(jìn)駐這么早是因為商場(chǎng)方面承諾開(kāi)業(yè)率達到70%，當年國慶節正式開(kāi)業(yè)。

　　記者拿到招商時(shí)和黃中航地產(chǎn)出具的商場(chǎng)落位圖顯示，深圳世紀匯引入的都是國際品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。

　　據商戶(hù)反應，世紀匯的正式開(kāi)業(yè)從2014年的國慶拖到2015年的五一，到最后不了了之。原先通告的知名品牌沒(méi)有入駐，開(kāi)業(yè)率不到30%，更有君尚等大品牌相繼撤走，人氣更是慘淡，入駐商戶(hù)大面積虧損，無(wú)力交租。

　　2014年底，即有部分商戶(hù)對商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不滿(mǎn)，開(kāi)始停繳租金，2015年上半年商戶(hù)不滿(mǎn)集中爆發(fā)，大部分商戶(hù)開(kāi)始停繳租金，并有部分品牌陸續撤場(chǎng)。

　　楊先生告訴記者，期間和黃中航地產(chǎn)方面代表找商戶(hù)談過(guò)兩三次，希望商戶(hù)不要撤場(chǎng)繼續經(jīng)營(yíng)，大家共渡難關(guān)，承諾給持續經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)租金六折的優(yōu)惠。但仍有部份商戶(hù)虧損嚴重撤場(chǎng)，并提出和商場(chǎng)解約。楊先生的皮革店在2015年5月份撤場(chǎng)，前后虧損30多萬(wàn)元，屬于數額較小一類(lèi)。

　　和黃中航地產(chǎn)一方面和商戶(hù)談判，另一方面以拖欠租金為由起訴商戶(hù)，要求追討租戶(hù)拖欠的基本租金、推廣費及違約金。像楊先生一樣的被告有60至70家，他們大多數都欠租金等費用幾十萬(wàn)到數百萬(wàn)元不等。

　　2016年11月，廣東省深圳市福田區法院判決，第一批被起訴的商戶(hù)敗訴，數名商家被要求支付所欠租金、推廣費及違約金等費用。法院判決結果出來(lái)后，深圳和黃中航地產(chǎn)關(guān)閉了與這些商戶(hù)的溝通通道。商戶(hù)稱(chēng)，無(wú)奈之下，他們只能到香港長(cháng)江中心，要求和高層溝通。

　　針對部分商戶(hù)的這種做法，深圳和黃中航地產(chǎn)方面對《每日經(jīng)濟新聞》記者的回函中稱(chēng)，“部分商戶(hù)漠視法院之判決，企圖以抗議等行為向我司施壓，以達到豁免繳付其拖欠租金及服務(wù)費之目的，我司不同意并將嚴格按照深圳法院頒發(fā)判決書(shū)執行。對有關(guān)人士的上述行為，我司對此予以強烈譴責�！�

　　記者了解到，目前，部分拿到深圳市福田區法院民事判決書(shū)的商戶(hù)已經(jīng)到深圳市中級法院上訴，以求得到他們認為更合理的判決結果。

　　商戶(hù)反訴：開(kāi)業(yè)率70%的承諾未兌現

　　虧損嚴重卻要支付高昂租金，世紀匯的租戶(hù)們覺(jué)得很冤。在接到敗訴判決前后，部分虧損嚴重的租戶(hù)開(kāi)始聯(lián)合起來(lái)反訴深圳和黃中航地產(chǎn)“合同欺詐”。

　　上述租戶(hù)楊先生稱(chēng)，當時(shí)的和黃中航地產(chǎn)承諾，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率可以達到70%，國際一線(xiàn)大牌進(jìn)場(chǎng)，以及電影院、游樂(lè )場(chǎng)綜合體都會(huì )到位，還稱(chēng)深圳世紀匯將來(lái)會(huì )成為亞洲國際旗艦商場(chǎng)。然而，這些承諾都沒(méi)有兌現，就連君尚百貨，也在2015年8月徹底退出。

　　記者了解到，和黃中航與租戶(hù)的租賃合同并不全然相同，少數租戶(hù)合同明確約定了70%的開(kāi)業(yè)率。合同寫(xiě)明：“如該商場(chǎng)整體簽約率低于70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至該商場(chǎng)整體簽約率達到70%以上，但該段期間內乙方仍須向甲方支付相當于該房產(chǎn)每月提成租金（該提成租金不得扣減基本租金）”。

　　租約中一條款還明確稱(chēng)，“該商場(chǎng)整體簽約率達到70%以上（含70%）的日期以甲方（深圳和黃中航地產(chǎn)）書(shū)面通知的日期為準，乙方不得有異議”。據記者向多名商戶(hù)咨詢(xún)，他們從未收到商場(chǎng)關(guān)于開(kāi)業(yè)率是否達到70%的回應。深圳和黃中航地產(chǎn)表示，關(guān)于開(kāi)業(yè)率的相關(guān)證據已經(jīng)提交至法院，在此不做單獨說(shuō)明。

　　記者在采訪(fǎng)多名商戶(hù)后了解到，商戶(hù)的訴求并不是要抵賴(lài)掉所有的租金，而是要求深圳和黃中航地產(chǎn)商討解決問(wèn)題的辦法，要求共同承擔這些損失。

　　“我們撤場(chǎng)后，重新進(jìn)駐的商戶(hù)租金大約100元/平方米，當時(shí)我們租金610元/平方米，差距這么大，我們感到不平衡�！睏钕壬�稱(chēng)，和黃中航地產(chǎn)卻要追討全額租金，商戶(hù)當然不滿(mǎn)意，畢竟商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善是事實(shí)。

　　對此，深圳和黃中航地產(chǎn)向記者回應稱(chēng)，深圳世紀匯自2014年8月?tīng)I業(yè)以來(lái)，公司投入大量資源，進(jìn)行不少宣傳及推廣活動(dòng)，在不同媒體包括報章、雜志、電臺、戶(hù)外媒體以及新媒體如微信大V、網(wǎng)絡(luò )論壇、朋友圈等投放廣告。

　　“我司不斷積極引進(jìn)不同的主題行業(yè)，力求豐富及拓寬商場(chǎng)的業(yè)態(tài)，以增加客流。近期已有多家新商戶(hù)陸續開(kāi)業(yè)及積極籌備開(kāi)業(yè)中，當中包括知名運動(dòng)品牌旗艦店、大型高端健身中心、知名美容及化妝品牌、專(zhuān)業(yè)兒童教育中心、大型兒童游樂(lè )中心、多間特色餐飲等�！焙忘S中航地產(chǎn)回應表示。

　　原因揭秘：定位不準，經(jīng)營(yíng)不善

　　究竟是什么原因導致深圳世紀匯項目人氣慘淡？

　　有業(yè)內人士分析認為，世紀匯周邊目前多為中低端的傳統電子小商品市場(chǎng)，諸如華強北電子世界、都會(huì ) 電子城 等，并不是公認的商業(yè)聚集區，地理位置剛好卡在萬(wàn)象城和福田CBD的中間，世紀匯、中航九方屬于培養區域商業(yè)氛圍的先行者。

　　除此之外，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，項目人氣慘淡但更多的還是與經(jīng)營(yíng)團隊有關(guān)，深圳和黃中航地產(chǎn)管理層大部分來(lái)自香港。

　　一名熟悉深圳商業(yè)市場(chǎng)的人士在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，深圳世紀匯項目中和黃占股比例大，香港人在運營(yíng)管理方面，很多運營(yíng)思路跟內地不一樣。當時(shí)是先開(kāi)業(yè)后招商，開(kāi)業(yè)時(shí)還引入了深圳的高端百貨品牌君尚，也有引進(jìn)一些大牌。開(kāi)業(yè)后負一樓、一樓和二樓的招商情況一直不好，君尚也撤出了。

　　2015年，深圳世紀匯姊妹項目——隸屬中航地產(chǎn)的九方購物中心開(kāi)業(yè)，很多餐飲品牌都搬去九方，這對世紀匯造成很大沖擊。

　　《第一財經(jīng)日報》援引上述市場(chǎng)人士的話(huà)表示，和黃根本無(wú)心經(jīng)營(yíng)這個(gè)商場(chǎng)，導致深圳世紀匯的定位規劃不清晰，品牌業(yè)態(tài)也很亂，招商更加混亂，什么品牌都可以進(jìn)駐，讓消費者感覺(jué)很低端，直接導致商場(chǎng)人氣一直不旺。

　　和黃與中航聯(lián)袂打造的中航廣場(chǎng)，除了深圳世紀匯購物中心外，還有48層的甲級寫(xiě)字樓“世紀匯廣場(chǎng)”項目和商務(wù)公寓“世紀匯都會(huì )軒”項目。其中商務(wù)公寓“世紀匯都會(huì )軒”是公寓產(chǎn)品，總建筑面積為17.9萬(wàn)平方米。

　　2011年8月，產(chǎn)品首次亮相，首批逾400套，在整個(gè)福田區每平米均價(jià)還不到4萬(wàn)元的情況下，和黃以高達5萬(wàn)元的每平米均價(jià)，短短數天售罄，創(chuàng )造了當時(shí)深圳商務(wù)公寓的銷(xiāo)售傳奇。

　　2013年2月，李嘉誠又以近30億元的價(jià)格把世紀匯27個(gè)樓層賣(mài)給了 交通銀行 ，此舉成為當時(shí)深圳樓市史上最大單筆交易之一。世紀匯現剩下的樓層被用以出租，由和黃租賃公司打理。

　　上海浦東世紀匯廣場(chǎng)，已被李嘉誠200億元賣(mài)給 中國人壽 ，而惹了諸多麻煩的深圳世紀匯廣場(chǎng)會(huì )是他的下一個(gè)交易對象嗎？這一切暫時(shí)還是個(gè)未知數。