經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京8月11日訊 近日，國家金融與發(fā)展實(shí)驗室發(fā)布2020Q2房地產(chǎn)金融報告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”）。報告指出，2020年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格出現“深V”型反彈，主要得益于疫情得到控制；但“深V”型反彈的同時(shí)，市場(chǎng)分化明顯，部分城市房?jì)r(jià)泡沫再起，監管層進(jìn)一步加強了政策調控。

　　2020年上半年，在疫情沖擊下中央層面仍多次強調堅持“房住不炒”定位，堅持穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策，采取差異化調控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。央行和銀保監會(huì )多次重申會(huì )保持房產(chǎn)金融政策的連續性、一致性和穩定性，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量、防范資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是央行和銀保監會(huì )監管重點(diǎn)。

　　報告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)與疫情在國內的形勢息息相關(guān)，自一季度的住房?jì)r(jià)格環(huán)比大幅下滑，再到4月以來(lái)的迅速回升，住房?jì)r(jià)格環(huán)比走勢呈現“深V”型。2020年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別累計上漲1.94%和0.90%。

　　分城市層級看，一線(xiàn)城市上升勢頭顯著(zhù)，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的穩步上升，上半年累計漲幅分別為1.55%和4.09%；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上半年累計漲幅分別為2.23%和1.00%；三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計漲幅分別為1.71%和0.37%。

　　報告認為，租金資本化率可以較好地刻畫(huà)房?jì)r(jià)泡沫程度，它是由每平米住宅價(jià)格除以每平米住宅年租金計算得到。2020年上半年，四座一線(xiàn)城市的租金資本化率呈上升態(tài)勢，平均租金資本化率為63.28年，相比2019年末，除廣州租金資本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上升，房?jì)r(jià)泡沫再起。

　　至于原因，報告分析稱(chēng)，主要是一線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格受疫情影響略有上升的同時(shí)，租金的絕對價(jià)格有所下降，帶來(lái)了租金資本化率的上升。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房?jì)r(jià)上漲，而這背后有金融杠桿的影子，可能是房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的。

　　報告指出，房?jì)r(jià)的上升和泡沫的形成離不開(kāi)信貸的推動(dòng)，個(gè)人購房貸款的增速與房?jì)r(jià)的上漲經(jīng)常表現出互為因果的關(guān)系。上半年我國金融機構個(gè)人住房信貸仍延續前期穩中趨緊的態(tài)勢，預計短期內個(gè)人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)仍以數量調控為主。

　　報告認為，房地產(chǎn)金融風(fēng)險仍是監管重點(diǎn)。個(gè)人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位，但增速持續放緩；隨著(zhù)LPR緩慢下行，個(gè)人住房抵押貸款利率呈緩慢下降態(tài)勢；從新增貸款價(jià)值比的估算情況來(lái)看，除深圳、南京外，個(gè)人住房抵押貸款整體風(fēng)險較小。房企融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的局面沒(méi)有改變，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。

　　下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎么走？報告預計，2020年下半年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )隨著(zhù)疫情穩定和線(xiàn)下銷(xiāo)售活動(dòng)的正�；�而逐漸回歸正常水平。

　　國家金融與發(fā)展實(shí)驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認為，“房住不炒”是一項長(cháng)期政策，中央層面防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的基調不會(huì )轉變；在當前部分城市泡沫苗頭較為明顯的形勢下，中央精神已經(jīng)得到貫徹。地方政府層面，已經(jīng)從打擊捂盤(pán)惜售、擴大限購區域、增加購房門(mén)檻等諸多方面采取了“打補丁”措施；金融體系方面，嚴防經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等資金違規進(jìn)入樓市已成為目前監管重點(diǎn)。預計房地產(chǎn)泡沫再起的苗頭很快會(huì )被控制住。