地產(chǎn)“圍城”：房企“不來(lái)勁”，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)卻相繼拿地

　　中新經(jīng)緯客戶(hù)端11月23日電 (馮方)近日，小米集團聯(lián)合華潤置地，以26.57億元競得北京一塊公建混合住宅用地。在此之前，映客通過(guò)子公司拍得長(cháng)沙一塊商業(yè)與住房用地。兩家非房產(chǎn)企業(yè)相繼拿地的時(shí)候，各家房企的土地投資熱情反而沒(méi)那么高漲，看起來(lái)總有幾分《圍城》中“外面的人想進(jìn)去”的意味。

　　小米、映客相繼拿地

　　前后相隔不到兩個(gè)月，映客、小米分別在長(cháng)沙和北京拿地。

　　根據長(cháng)沙市國土資源局官網(wǎng)9月14日信息，映客子公司湖南映客置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“湖南映客置業(yè)”)以4.9億元的成交價(jià)拿下長(cháng)沙一塊商業(yè)、住宅用地。而僅在十余日前，湖南映客置業(yè)還叫湖南映創(chuàng )網(wǎng)絡(luò )科技有限公司。

　　天眼查信息顯示，8月31日，湖南映客置業(yè)進(jìn)行名稱(chēng)變更和經(jīng)營(yíng)范圍變更，同日，長(cháng)沙龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“長(cháng)沙龍湖”)成為湖南映客置業(yè)新增股東。10月24日，映客發(fā)布須予披露交易收購在中國長(cháng)沙的土地使用權相關(guān)補充公告，根據該公告，湖南映客置業(yè)新增股東長(cháng)沙龍湖持股由49%調整為60%，取得公司控制權。

　　此后，在小米一次土地競拍中也出現房企身影。

　　北京市規劃和國土資源管理委員會(huì )官網(wǎng)信息顯示，11月5日，“小米+華潤”聯(lián)合體以26.57億元的成交價(jià)拿下北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村一塊公建混合住宅用地。由于雷軍曾多次公開(kāi)談及房地產(chǎn)，這次小米聯(lián)合華潤拿地也引發(fā)不少網(wǎng)友對“小米房子”的聯(lián)想。

　　對于小米此次拿地，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，小米有“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng )新思路，而華潤需要導入互聯(lián)網(wǎng)資源。兩個(gè)企業(yè)聯(lián)合拿地，既降低了土地成本，也有助于后續其他業(yè)務(wù)的合作。

　　諸葛找房首席分析師陳雷則認為，互聯(lián)網(wǎng)公司人力成本、人才培養成本也非常高。因此，互聯(lián)網(wǎng)公司在住房等方面為企業(yè)員工提供福利很常見(jiàn)。此次小米參與拿地，基本可以肯定并非是房地產(chǎn)訴求。

　　不過(guò)，互聯(lián)網(wǎng)公司的房地產(chǎn)訴求也并非完全沒(méi)有。

　　今年以來(lái)，多家互聯(lián)網(wǎng)公司入局或加碼房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。蘇寧易購上線(xiàn)二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)蘇寧有房，去年上線(xiàn)的京東房產(chǎn)則宣布與我愛(ài)我家合作，繼新房業(yè)務(wù)后加碼二手房市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(cháng)相國良對此表示，目前京東和蘇寧在做房產(chǎn)業(yè)務(wù)嘗試，類(lèi)似模式成功的還沒(méi)見(jiàn)到，失敗的例子有很多。

　　嚴躍進(jìn)則認為，雖然調控嚴厲，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)仍有創(chuàng )新空間。他同時(shí)還表示，這兩年的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的競爭格局已經(jīng)回歸線(xiàn)下，短期看互聯(lián)網(wǎng)對行業(yè)的改造面臨很大阻力。

　　房企開(kāi)發(fā)勁頭下降 土地交易市場(chǎng)降溫　　

　　反觀(guān)房地產(chǎn)行業(yè)，土地投資的熱情則不如此前高漲。

　　據證券時(shí)報旗下數據寶10月10日報道，按照權益金額計算，今年第三季度，在萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng )中國和中國恒大等五家房地產(chǎn)龍頭中，除了“活不下去”的萬(wàn)科拿地金額較高，達458.7億元，其余四家拿地金額最高的保利地產(chǎn)僅略超萬(wàn)科的一半，中國恒大更是低至26.4億元。

　　上述報道還提到，今年前兩個(gè)季度，碧桂園拿地金額分別為620.8億元和827.9億元，在第三季度則驟降至137.9億元。

　　此外，由碧桂園前任高管“掌刀”的閩系房企陽(yáng)光城也在縮減拿地金額。陽(yáng)光城執行副總裁吳建斌介紹，公司年初計劃的投資拿地預算為800億元，到9月底，實(shí)際花費為216億元。吳建斌表示，從今年3月開(kāi)始，公司即提高了投資拿地的標準。

　　將范圍從頭部房企放大到全行業(yè)來(lái)看，整個(gè)土地交易市場(chǎng)上也籠罩著(zhù)一層“冬意”。

　　房地產(chǎn)大數據應用服務(wù)商克而瑞11月14日發(fā)布的《10月土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報》顯示，在成交表現方面，10月土地市場(chǎng)環(huán)比走平，同比漲幅也有所降低，市場(chǎng)在長(cháng)期調控作用下并未像往年一樣迎來(lái)年末上漲的走勢。

　　克而瑞11月3日的一份報告提到，前10月銷(xiāo)售百強房企土地投資力度較去年大幅下滑，三成房企10月更是未拿地，整體投資意愿趨于謹慎。報告認為，政策調控趨嚴、土地市場(chǎng)預期不斷向下、融資渠道收緊等多方面因素造成了上述情況。

　　房地產(chǎn)行業(yè)政策面、資金面雙承壓　　

　　確如克而瑞報告所言，房地產(chǎn)行業(yè)在政策面和資金面上都面臨著(zhù)壓力。

　　6月28日，住建部等7部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，從2018年7月初至12月底期間，將在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)。

　　通知發(fā)布當天，重慶、武漢、長(cháng)沙三地即采取行動(dòng)，提出治理舉措。此后僅半月內，就有20多個(gè)省市通過(guò)發(fā)新規或開(kāi)啟專(zhuān)項整治行動(dòng)的方式響應。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，下半年，升級的樓市政策調控內容將不斷出現，而從住建部等多部門(mén)開(kāi)始的政策監管將是下半年市場(chǎng)的主要特征。

　　21世紀經(jīng)濟報道6月1日報道稱(chēng)，相比于前幾年的市場(chǎng)環(huán)境，房企正面臨融資渠道收窄、融資成本高企、項目回報率受政策限制始終處于低位等情況。

　　在上述報道中，一家上市房企的融資部門(mén)負責人表示，去銀行貸款直接被告知“沒(méi)有額度”、“做不了”的情況很常見(jiàn)。一位銀行人士則表示，“房貸去年停了，開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)很久沒(méi)做了”。

　　國家統計局11月14日發(fā)布的數據顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，國內貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長(cháng)10.8%。

　　結合統計局以往數據來(lái)看，自籌資金增速在2017年一度為負值，到1-10月份由負轉正，之后逐漸變?yōu)閮晌粩翟鲩L(cháng)。在此期間，國內貸款和利用外資增速則是逐步降低、由正轉負。在2017年1-2月份，利用外資增速甚至高達227.4%。

　　此外，統計局數據顯示，2018年1-10月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)2.2%，增速比1-9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴躍進(jìn)認為，當房企銷(xiāo)售面臨下滑的時(shí)候，其重心會(huì )挪移到營(yíng)銷(xiāo)端口，而在開(kāi)發(fā)投資方面，適當會(huì )從資金回籠角度考慮停工或者是放緩開(kāi)發(fā)節奏，這是企業(yè)應對周期性降溫所采取的一種措施。(中新經(jīng)緯APP)