本報記者 陳 瀟

2025年步入尾聲，房企正加快交付重點(diǎn)項目，全力推進(jìn)保交樓。住房城鄉建設部數據顯示，截至今年10月份，全國750多萬(wàn)套已售出但難交付的住房實(shí)現了交付。

保交樓不僅是保障購房者權益的底線(xiàn)任務(wù)，更是穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐力。當前，各大房企保交樓任務(wù)完成情況如何？支撐保交樓的資金來(lái)自哪里？還有哪些難點(diǎn)項目有待攻堅？帶著(zhù)上述問(wèn)題，近期，《證券日報》記者探訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)，了解保交樓的真實(shí)進(jìn)展，并與企業(yè)、專(zhuān)業(yè)人士等進(jìn)行深度交流，探尋行業(yè)新發(fā)展方向。

加緊施工保交樓

自2021年下半年起，部分房企資金承壓，項目停工、交付延期等問(wèn)題陸續出現，購房者心理預期波動(dòng)，行業(yè)信心受到?jīng)_擊。據克而瑞不完全統計，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)監測城市尚未交付的問(wèn)題項目總建筑面積約2468萬(wàn)平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重約10%。交付壓力在短時(shí)間內集中顯現，也讓行業(yè)調整的陣痛被迅速放大。

2022年7月底，保交樓首次被寫(xiě)入中央政治局會(huì )議文件，會(huì )議明確提出“保交樓、穩民生”的政策基調。隨后，圍繞保交樓，一攬子政策持續落地，項目交付節奏逐步恢復，多地保交樓工作取得積極進(jìn)展。

11月下旬，《證券日報》記者在天津生態(tài)城實(shí)地探訪(fǎng)時(shí)看到，即便是寒冷的冬天，不少曾承壓推進(jìn)的項目仍在加快建設節奏，工地上塔吊運轉、工序銜接有序；而已完成交付的小區，公共配套和綠化逐步完善，業(yè)主陸續辦理入住手續。

以遠洋集團旗下的博御園項目為例，該項目作為區域內較早推進(jìn)交付的住宅項目之一，已于今年9月份實(shí)現提前交付，比預期早了一個(gè)月。

該項目相關(guān)負責人孫一鳴告訴《證券日報》記者，博御園項目包括的三個(gè)地塊均按時(shí)或提前完成了交付，累計交付超過(guò)1700戶(hù)。孫一鳴所在的遠洋天津團隊在2024年至2025年間，已在天津區域累計交付9個(gè)批次、3714戶(hù)，通過(guò)提前風(fēng)險排查、逐戶(hù)驗房師陪同驗房、問(wèn)題閉環(huán)整改、交付后園區巡檢等流程，保持了較高的交付滿(mǎn)意率。

在業(yè)主端，這種變化同樣直觀(guān)。博御園業(yè)主張阿姨（化名）告訴《證券日報》記者，原本自己擔心交付時(shí)間不確定，但最終不僅提前收房，產(chǎn)權辦理也僅用約一周時(shí)間就完成了?！敖桓兜臅r(shí)候，我還帶侄子、侄女過(guò)來(lái)看了，能看出來(lái)房子蓋得挺不錯?！?/p>

這種轉變，并非個(gè)案。此前，《證券日報》記者還走訪(fǎng)了河北保定多個(gè)保交樓項目。與幾年前記者看到的工地施工放緩的情形相比，目前多數項目主體工程已完成或接近尾聲，不少業(yè)主已住進(jìn)新房。

這些項目所呈現的交付節奏與質(zhì)量，反映出行業(yè)執行能力的逐步恢復。

從企業(yè)層面來(lái)看，頭部房企的歷史遺留項目逐步出清。例如，碧桂園自2022年以來(lái)累計交付房屋超過(guò)180萬(wàn)套，今年保交付工作進(jìn)入沖刺收官階段；融創(chuàng )中國在2022年至2024年間累計交付約66.8萬(wàn)套，今年將基本完成保交付任務(wù)。

“2023年和2024年是交付壓力最集中的階段，到了2025年，集團層面的交付任務(wù)已經(jīng)明顯下降?！比趧?chuàng )中國一位高管對《證券日報》記者表示，過(guò)去每年動(dòng)輒十幾萬(wàn)套的交付高峰已逐步消化，從集團視角看，保交樓工作正進(jìn)入收官期。

讓更多資金“愿意進(jìn)、進(jìn)得來(lái)”

從各地實(shí)踐來(lái)看，保交樓之所以能夠順利推進(jìn)，并非依賴(lài)單一政策工具，而是逐步形成了一套清晰的紓困路徑：先以政策性資金穩住項目運行，再通過(guò)制度設計減少新增紓困資金顧慮，最終引入市場(chǎng)主體盤(pán)活項目。上述“三步走”的機制，成為當前保交樓工作得以持續推進(jìn)的重要支撐。

具體來(lái)看，在房企出險初期，資金斷裂是項目停滯的直接原因。為避免風(fēng)險擴散，政策層面率先注入資金活水，確保項目恢復建設。

2022年，央行推出3500億元保交樓專(zhuān)項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃。在中指研究院企業(yè)研究總監劉水看來(lái)，這些資金承擔應急托底功能，重點(diǎn)支持主體結構已完工但配套設施尚未完善的項目，并撬動(dòng)商業(yè)銀行提供配套融資，極大提振了市場(chǎng)信心。

2024年起，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制逐步建立，“白名單”項目貸款機制加快落地?！啊酌麊巍瘷C制通過(guò)項目維度篩選，精準支持具備一定完工基礎和資產(chǎn)質(zhì)量的項目，并有效將項目與房企集團整體債務(wù)風(fēng)險切割，保障資金安全?！眲⑺Q(chēng)。

最新數據顯示，全國“白名單”項目貸款審批金額已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)億元，有力保障了商品住房項目建設交付。

隨著(zhù)保交樓進(jìn)入縱深推進(jìn)階段，單一政策性資金難以覆蓋全部需求，如何讓更多資金“愿意進(jìn)、進(jìn)得來(lái)”成為新的發(fā)力點(diǎn)。

在此背景下，各地在保交樓實(shí)踐中，援用破產(chǎn)重整制度下的“共益債”安排，為紓困資金提供更明確的法律保障。

“所謂‘共益債’，是指在破產(chǎn)程序中，新借的資金必須用于全體債權人共同利益，但其清償順序也優(yōu)于普通債權，可有效降低增量資金的風(fēng)險顧慮?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣向《證券日報》記者表示。

一位房企高管向《證券日報》記者直言，在“共益債”框架下，部分原本因抵押瑕疵、債權復雜而難以獲得融資的項目，得以重新啟動(dòng)建設，為保交樓爭取了重要資金支持。其中，地方政府主導的紓困基金的參與，帶動(dòng)更多市場(chǎng)化力量開(kāi)始深度參與保交樓進(jìn)程，成為推動(dòng)項目持續運行的關(guān)鍵一環(huán)。

此外，資產(chǎn)管理公司（AMC）與代建企業(yè)形成互補協(xié)同。AMC通過(guò)債務(wù)重組、資產(chǎn)整合和流動(dòng)性支持，化解復雜債權關(guān)系；代建企業(yè)則以專(zhuān)業(yè)操盤(pán)能力，保障項目建設質(zhì)量和交付效率，甚至推動(dòng)不少原本停滯的項目實(shí)現從“紓困盤(pán)”向“熱銷(xiāo)盤(pán)”的轉變。

“不少項目并非缺乏開(kāi)發(fā)條件，而是受短期現金流緊張影響，施工進(jìn)度一度被迫放緩甚至停滯?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，這類(lèi)項目只需再投入一定資金，即可完成已售房屋交付，一些未售出的房屋，還可以通過(guò)銷(xiāo)售償還相關(guān)貸款，進(jìn)而形成資金回流，推動(dòng)項目持續運轉。

難點(diǎn)項目如何破題？

“目前已售住房中，大約八成至九成已經(jīng)實(shí)現交付，剩下的多是推進(jìn)難度最大的‘硬骨頭’項目?！币晃婚L(cháng)期參與交付工作的一線(xiàn)項目負責人向《證券日報》記者表示。

從問(wèn)題結構看，目前未能順利交付的項目，呈現更復雜的特征。一方面，部分項目債權關(guān)系盤(pán)根錯節，涉及多重抵押、民間融資甚至訴訟糾紛，資產(chǎn)處置和資金進(jìn)入門(mén)檻較高；另一方面，也有項目雖已完工，但因產(chǎn)權歸屬、抵押權優(yōu)先順位等問(wèn)題，導致“房子能住，證卻辦不下來(lái)”，購房人權益保障仍面臨現實(shí)障礙。

從城市層級看，區域保交樓進(jìn)度也存在分化?！耙欢€(xiàn)城市項目貨值高、市場(chǎng)基礎好，只要有一定增量資金介入，往往就能形成‘交付—回款—再投入’的正向循環(huán)；但三四線(xiàn)城市由于單個(gè)項目貨值有限，即便引入新資金，也面臨回收周期長(cháng)、風(fēng)險收益不匹配等現實(shí)挑戰?！鄙鲜鲆痪€(xiàn)項目負責人告訴記者。

針對這些難點(diǎn)項目，各地也在探索更具針對性的處置路徑。一方面，繼續通過(guò)司法重整、市場(chǎng)化并購、引入AMC等方式，推動(dòng)債務(wù)出清與資產(chǎn)重組；另一方面，對于資產(chǎn)價(jià)值不足、市場(chǎng)化難以完全消化的項目，不少地區通過(guò)貨幣化安置等方式，實(shí)現去庫存、保安置、保交樓多重成效。

土地和項目收儲亦在發(fā)揮托底作用。多位業(yè)內人士向《證券日報》記者透露，一些符合條件的存量土地已由地方政府或國資平臺回購，回籠資金被定向用于保交樓項目建設，為后續交付提供關(guān)鍵支持。一些紓困項目住宅被收回用于保障性住房等用途，既盤(pán)活了存量房源，也有助于相關(guān)項目回籠資金。

對于不少大型房企來(lái)說(shuō)，完成保交樓任務(wù)后，其重心也開(kāi)始轉向更長(cháng)期的發(fā)展。有房企高管表示，隨著(zhù)公司保交樓項目進(jìn)入尾聲，當前工作的重點(diǎn)已轉向存量土地和未開(kāi)發(fā)項目的重啟?！耙环矫媸峭ㄟ^(guò)引入新投資人或金融機構，對歷史債務(wù)進(jìn)行整體置換；另一方面是在條件成熟的核心項目中，推動(dòng)增量資金進(jìn)入，盡快啟動(dòng)建設和銷(xiāo)售。這也是企業(yè)恢復造血能力的關(guān)鍵一步?！?/p>

總體來(lái)看，隨著(zhù)大多數項目逐步完成交付，房地產(chǎn)行業(yè)持續數年的保交樓攻堅戰已取得關(guān)鍵性成果，存量風(fēng)險正加快出清。

更重要的是，保交樓并未止步于兜底，還將進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)運行機制加快重塑。從現房銷(xiāo)售穩步推進(jìn)到“交付即辦證”等政策明確落地，一系列制度安排正成為新的行業(yè)規則，房地產(chǎn)行業(yè)也由此邁向更加安全、可持續的新發(fā)展模式。